Visto:

La conveniencia y utilidad, para el desarrollo planificado de la ciudad y sus invalorables mejoramientos en la calidad de vida de todos sus habitantes, del diseño e implementación de una Política de Gestión del Suelo Urbano para Venado Tuerto, y,

Considerando Que:

Al momento de delinear un proyecto de tal relevancia, es imprescindible la formulación de algunas consideraciones generales, a saber:

Los instrumentos de política urbana en nuestras tradicionales áreas pobladas siempre han sido diseñados para la expansión de la urbanización y no para un uso racional de la ciudad. Todo plan urbano conlleva sistemáticamente a extender los límites, aun en detrimento de zonas con valor ecológico o de potencialidad agrícola, sin detenerse a analizar la situación de los terrenos vacantes, aunque más no sea de manera cuantitativa, sólo para determinar las nuevas áreas que podrán incorporarse a la mancha urbana. Esta situación se produce, en realidad, porque las estrategias de densificación no son claramente definidas respecto de los terrenos baldíos o edificados vacantes que podrían ser reutilizados.

En este sentido, implementar un urbanismo de renovación puede suscitar conflictos inmediatos con los habitantes, pudiendo surgir problemas de índole jurídica, económica y social. Tradicionalmente se aplica un urbanismo de expansión, en el que los conflictos son mínimos o pueden ser diferidos en el tiempo, los que, fundamentalmente, resultan en la posibilidad de nuevos ingresos para los municipios, por medio de tasas, permisos y contribuciones. Este manejo del suelo urbano explicaría por qué éstos no emprenden acciones para limitar la expansión, ni siquiera en áreas con restricciones ambientales severas para el uso urbano.

Si bien pareciera haber poco interés por impulsar una renovación de las áreas pobladas deterioradas -ya que implementar políticas de renovación y ordenamiento requiere de importantes inversiones iniciales para revertir la obsolescencia, adecuación de edificios abandonados, nuevos equipamientos en las áreas deficitarias, mejoramiento y ampliación de las redes de infraestructura, consolidaciones viales, entre otros- algunos ejemplos a replicar, por parte de este municipio, son el Programa de Mejoramiento Barrial (PROMEBA) en el Barrio Ciudad Nueva, la construcción de la Avenida Alem, la ejecución de la Avenida Eva Perón, y, en la actualidad, la ejecución de la Avenida Vuelta de Obligado.

En el diseño de esta Política de Gestión de Suelo Urbano lo que se intenta es, de alguna manera, reflexionar sobre líneas de acción desde el ámbito municipal que contribuyan al posible uso y ocupación de los vacíos urbanos en Venado Tuerto desde una visión de futuro sustentable, promoviendo la ocupación de lotes disponibles en las áreas donde ya exista una infraestructura apropiada, y de suprimir o restringir adecuadamente el crecimiento urbano en aquellas carentes de esa infraestructura y los servicios correspondientes.

A tales efectos, se considera fundamental, respecto del uso y la reutilización de los vacíos, la incorporación de la tierra vacante en el marco de las políticas generales de la ciudad, desde un enfoque que considere su diversidad de condiciones.

Las políticas urbanas en tierra vacante deben intensificarse por medio de políticas fiscales, incorporando mecanismos de aumento de la recuperación de las inversiones públicas urbanas (“captura de plusvalías”), aplicando una política progresiva de tasas a fin de desalentar la retención de tierras por parte de propietarios con capacidad económica, y fomentando una mayor flexibilidad en el sistema tributario municipal.

Habrán de promoverse cambios del uso del suelo sobre espacios con baja ocupación, de manera de maximizar la utilización de la infraestructura instalada, como así también plantear los distintos tipos de densidad de población congruentes con la disponibilidad de esa infraestructura y servicios. Por otra parte, es necesario incentivar la oferta de tierra por parte del sector público, con el objeto de reducir las disparidades del mercado del suelo urbano y, por ende, las especulaciones con el mismo.

Estas propuestas se formulan en un marco que fortalecerá la intervención pública como fundamento de la construcción de la ciudad, no restringiéndose o limitándose a la mera autorización o impedimento en el uso del suelo, sino asegurando la legitimidad de las decisiones del planeamiento, por medio de su difusión masiva y de la participación de los ciudadanos en la toma de decisiones, destinatarios últimos de ellas.

Asimismo, es necesario destacar la necesidad de estudios empíricos que permitan un análisis profundo de esta cuestión que logren revertir la tendencia de buscar suelo en la periferia urbana. Así, precisar cuándo un baldío deja de ser un problema para convertirse en una oportunidad no es tarea fácil pero sí necesaria, y en tal sentido las políticas públicas deben establecer los límites entre los derechos individuales y los derechos colectivos.

El Estado Municipal deberá arbitrar todos los medios a su alcance para incentivar la toma de conciencia sobre la significación, en la memoria colectiva, de los vacíos urbanos, dejando de considerar a éstos como espacios residuales sin utilidad, propendiendo, mediante la gestión, a su uso sustentable. Otorgar vida a estos espacios es esencial para reinsertarlos en la trama activa de la ciudad.

Finalmente, respecto de los equipamientos abandonados (fábricas, grandes talleres) que en otros tiempos identificaron a la ciudad y desarrollaron en sus inmediaciones actividades comerciales de apoyo, dando origen a una población residencial adyacente que cumplía su actividad laboral en esos establecimientos, también deberán ser recuperados para la conciencia colectiva, quizás ya sin cumplir la función que les dio origen, pero recuperándolos para la memoria urbana con nuevas actividades que promuevan la socialización, en una ciudad que atesora una rica historia de pujanza industrial.

La gestión de tierras en el ámbito municipal deberá tener como fin procurar abordar la nueva relación Estado-Sociedad en pos de lograr un mayor grado de participación e integración territorial, que hace inminente la creación de nuevas formas de administración.

Los sistemas clásicos, caracterizados por una organización verticalista de gestión por especialidades (salud, obras públicas, economía, etc.) no responden a esta demanda. Frente a ello, se ha decidido reconsiderar su sistema administrativo, creando ejes transversales de gestión interdisciplinaria, programas descentralizados que interactúen en todas las áreas que concluyan en un lugar común, órganos de contralor y administración y asesoramiento externo.

Finalmente, caben destacarse tres singularidades de la particular manera que se ha adoptado para intervenir en el desarrollo urbano del Municipio de Venado Tuerto, a saber:

1. Es un eje estratégico del plan de gobierno municipal densificar y consolidar el tejido existente en el área urbana (resguardando suelo rural y la excelente relación espacio verde público por habitante -15 m2 por habitante-). Conviene destacar que la ciudad dispone del 8,8 % de su territorio en área urbana (5.240 has.), de las cuales 2.460 se encuentran en área consolidada y el 91,20 % restante en área rural (52.750 has.). El 78 % de los lotes en el área urbana consolidada (zonas 1 a 6) están ocupados, y su densidad aproximada (36 habitantes por hectárea) constituye una de las debilidades que dificultan las ejecuciones de servicios, infraestructura, equipamientos, etc.
2. Se ha considerado clave la intervención del gobierno local en la planificación y desarrollo del territorio, generando un stock de suelo que posibilite el abordaje de la problemática de la vivienda social, el espacio verde público, el equipamiento, el desarrollo comunitario y de pequeños emprendimientos productivos, acompañando la actividad económica privada, interviniendo con criterios de equidad en la generación de valores agregados por las inversiones en infraestructura y equipamientos.
3. La característica proactiva y el modo de abordar el territorio como un escenario complejo con actores diversos, colocando el énfasis en la simultaneidad, integralidad y en la oportunidad para intervenir. El gran desafío es procurar una ciudad integrada para todos y todas y subordinada a la escala de la dignidad de las personas que la habitan.

A los efectos de su implementación y puesta en funcionamiento, se ha diseñado el presente proyecto de ordenanza, por medio del cual, de ser aprobado por ese Cuerpo Deliberante, se adoptarían los lineamientos generales de la Política de Gestión del Suelo urbano para Venado Tuerto, la que puede explicarse desde el punto de vista organizativo, funcional y administrativo. Oportunamente, se remitirán los respectivos proyectos de ordenanzas para los casos particulares que así lo requieran.

Por todo ello, el Concejo Municipal de Venado Tuerto, en uso de sus facultades y atribuciones, sanciona la presente

ORDENANZA

Art.1.- Apruébese la Política Municipal de Gestión del Suelo Urbano para la ciudad de Venado Tuerto, cuyos lineamientos generales, designados como Esquemas Organizativo, Funcional y Administrativo, se adjuntan en Anexos I, II y III, respectivamente, los que forman parte integrante de la presente Ordenanza.

Art.2.- El Departamento Ejecutivo Municipal deberá remitir al Concejo Municipal los proyectos de ordenanzas particulares necesarias para la puesta en marcha de los instrumentos organizativos que se detallan, así como los distintos programas y subprogramas que así lo requieran.

Art.3.- Comuníquese, publíquese y archívese

Dada en la Sala de Sesiones del Concejo Municipal de Venado Tuerto, a los veintisiete días del mes de junio del año dos mil doce.

ANEXO I

ESQUEMA ORGANIZATIVO

Desde lo organizativo, es la Secretaría de Planificación y Gestión del Municipio la encargada de implementarla y que, para hacerlo de manera eficiente, abordará en forma transversal con cada una de las áreas del Municipio que requieran del uso de la tierra, contando para la gestión interna, con una Coordinación de Gestión de Tierras y Bienes Municipales, encargada del trabajo diario de relevamiento de información, trámites administrativos, etc., de acuerdo con las necesidades de cada programa a implementarse.

Para la articulación transversal dentro del Municipio, se ha diseñado una Mesa de Identificación, Calificación, Control y Destino, en la que cada sector municipal propondrá sus requerimientos en función de las necesidades de cada programa que estuviere desarrollando, y en su consecuencia, se le asignará el recurso del suelo.

Las actuaciones administrativas llevadas adelante por la Mesa se remitirán a un organismo que se creará al efecto, la Comisión Municipal de Tierras, que tendrá por objeto la administración y contralor de la tierra y los fondos generados a partir de la gestión de la misma en el ámbito de la ciudad de Venado Tuerto.

Las resoluciones tomadas por la Comisión Municipal de Tierras, para su validez, deberán contar con la aprobación del Concejo Deliberante, por medio de la sanción de la pertinente ordenanza.

La puesta en cero de todos los programas, como así también los diagnósticos de situación, serán realizados, en un plazo perentorio, por una Comisión ad-hoc.

Todas las actuaciones se apoyarán en acciones de desarrollo institucional con un elevado nivel de interacción con la comunidad, ONGs, organizaciones intermedias, universidades, institutos de investigaciones, etc., con un sistema de pasantías e intercambios con alto nivel de calificación, que conformarán un Consejo Asesor de la Gestión de Tierras en el ámbito municipal.

ANEXO II

ESQUEMA FUNCIONAL

La Gestión Municipal del Suelo Urbano en el ámbito municipal se llevará adelante por medio de los programas que a continuación se mencionan, con descripción sucinta del contenido a desarrollar por cada uno de ellos, por las distintas áreas del Municipio que tienen relación directa con la tierra, a saber:

1) Programa Ingreso de Tierras: su objetivo principal es incorporar inmuebles al erario municipal, tanto en el dominio público como privado, ocupándose de todas las tareas y gestiones tendientes al perfeccionamiento de los títulos.

Sus instrumentos serán: a) cesiones producto de las subdivisiones del suelo urbano en el marco del PDT (reservas), b) cesiones producto de la participación municipal en las rentas urbanas generadas por la acción urbanística (plusvalías), c) cesiones originadas en grandes loteos sin concluir, con deudas, que compensarán con entrega de terrenos al Municipio; d) donaciones originadas en lotes que perdieron interés para sus propietarios por acumulación de deudas impositivas (provinciales y municipales); e) prescripción adquisitiva de terrenos abandonados, en los términos fijados por las normas  que regulan la materia en favor del Estado, f) subastas por juicios de apremio; g) transferencias de tierras nacionales y provinciales; h) expropiaciones por causa de utilidad pública; i) compra directa.

2) Programa Disposición y Administración de Bienes Inmuebles: su objetivo principal es la obtención de los recursos que posibiliten el funcionamiento de los programas del Municipio.

Sus instrumentos serán: a) venta de inmuebles en el mercado; b) cobranza de adjudicaciones sociales y planes oficiales; c) percepción de cánones locativos; d) percepción de la participación municipal en las rentas urbanas generadas por la acción urbanística (plusvalía urbana); e) percepción de la suma monetaria prevista en concepto de compensación por la no aceptación de reservas estipuladas en el Título II, Capítulo VI, Sección II, Apartado VII.18 del Plan de Desarrollo Territorial.

3) Programa Grandes Proyectos Urbanos: su objetivo principal es llevar a cabo intervenciones públicas, de gestión compleja y actores diversos.

Sus ejes serán: a) Área Recreativa Norte; b) Cementerio Municipal; c) Laguna El Hinojo.

Programa Recuperación Ecológica y Urbanística: El mismo operará sobre las tierras consideradas como bienes públicos y sobre aquellos bienes privados que, por asignárseles el uso de espacio verde o de interés ambiental, pasarán a la condición de públicos. Por ser el de mayor implicancia en el desarrollo de la comunidad, es de ejecución prioritaria, y sólo cuando se satisfagan los requerimientos de los subprogramas a implementar, la comisión de tierras afectará el suelo urbano municipal a otros programas.

Por ello, se instrumentarán los siguientes subprogramas: a) de tierras destinadas a plazas, parques, paseos y corredores verdes; b) de tierras para equipamientos comunitarios; c) de tierras para localización de infraestructuras.

Programa Gestión del Hábitat: Uno de sus objetivos principales es favorecer el acceso a la tierra y la vivienda a familias con recursos económicos insuficientes, y proveer fondos para la construcción de viviendas, infraestructura y equipamiento.

Se instrumentará por medio de los siguientes subprogramas: a) Plan Lote y Lote con Mejoras; b) de Gestión de Tierras para Soluciones Habitacionales; c) de Gestión de la Rehabilitación Urbanística para la Vivienda de Interés Social; d) Fondo Municipal de la Vivienda; e) Fondo de Desarrollo Urbano.

Programa Consolidación Urbana: Su objetivo principal consiste en promover la consolidación del tejido urbano y el desarrollo local mediante: a) aplicación de operatorias de regularización dominial; b) custodia de la tierra en recuperación, por medio de módulos productivos, ONG, etc., centrando su accionar en el trabajo con las instituciones de bien público (comedores, parroquias, clubes, comisiones vecinales).

Se instrumentará por medio de: a) subprograma Regularización Dominial; b) subprograma Unidad Ejecutiva de Control; c) subprograma de Custodia de la Tierra en Recuperación por medio de Módulos Productivos, ONG, etc.

Programa Gestión de Tierras para el Desarrollo Productivo: Actuará sobre las tierras consideradas como bienes del dominio privado del Estado Municipal que puedan ser destinados al desarrollo productivo local.

Programa Ventas de Bienes para Liquidación de Deudas y Compra de Equipos: Su objetivo es dotar al Municipio de fondos para sanear deudas y adquisición de equipamiento técnico de envergadura, a los fines del mejoramiento de la prestación de los servicios.

La coordinación general de los programas estará a cargo del Secretario de Planificación y Gestión, quien podrá delegar funciones específicas en algún funcionario de esa repartición o de otra dependencia municipal.

ANEXO III

ESQUEMA ADMINISTRATIVO

Desde el enfoque administrativo, la Gestión Municipal del Suelo urbano se implementará por medio de tres instrumentos:

1. Banco Municipal de Tierras: a integrarse por los inmuebles actualmente de propiedad municipal, tanto del dominio público como privado, más aquellos que se reciban o adquieran con el objeto de constituir una reserva de tierras, para satisfacer los programas descriptos en el Anexo II.
2. Fondo Municipal de Tierras: a integrarse con los fondos provenientes de la venta u otras formas de adquisición en dinero de inmuebles municipales disponibles, no considerados imprescindibles para el normal desenvolvimiento de la Administración y las funciones irrenunciables del Estado Municipal.
3. Comisión Municipal de Tierras: cuyo objeto será la administración y contralor de la tierra y los fondos generados a partir de su gestión. Fijará las normas y los objetivos del Banco y del Fondo, y será integrada por 6 (seis) miembros, a saber: 3 (tres) por el Departamento Ejecutivo -Secretaría de Planificación y Gestión, Secretaría de Hacienda y Dirección de Hábitat- y 3 (tres) por el Concejo Municipal -Comisiones de Obras y Servicios Públicos, Hacienda y Finanzas y Salud, Acción Social y Medio Ambiente).