Visto:

La creación de la Zona de Urbanización Diferida (ZUD) mediante la Ordenanza 4606/2015, modificatoria del Plan de Desarrollo Territorial (PDT), y;

Considerando Que:

En la normativa citada se definen como Suelo de Áreas o Zonas de Urbanización Diferida (ZUD) a las superficies donde se prevé construir en el mediano o largo plazo, con posibilidades para el desarrollo de infraestructura y prestación de servicios, generando nuevas extensiones del tejido urbano conectado al existente. El área delimitada por esta clasificación recibirá la futura expansión del asentamiento urbano, manteniendo hasta tanto la condición normativa que impide la urbanización.

No obstante, ello, existen sectores pertenecientes a la ZUD que cuentan con un grado importante de ocupación y homogeneidad en los usos, en los que, si bien está impedida la urbanización, existen sectores con loteos preexistentes al PDT y a su antecedente, el Reglamento de Zonificación y Subdivisión de la Tierra (Ordenanza 903Bis/1976 y sus modificatorias), de características urbanas o suburbanas.

Dado que la ZUD carece de parámetros y usos, todo proyecto planteado en dichos lotes que ingresa para edificación en la Dirección de Obras Privadas debe ser considerado en forma particular por la Dirección de Planeamiento, mediante el correspondiente expediente administrativo.

Por lo expuesto surge adecuado establecer un marco regulatorio general de los sectores comprendidos en la ZUD, con el fin de evitar que se desvirtúen los usos actuales de los mismos y de reducir los pasos administrativos para la resolución de los expedientes de edificación

A los efectos de establecer la zonificación de cada sector se deben considerar las dimensiones de los lotes existentes y los usos actuales de los mismos.

En la normativa mencionada se definen como Suelo de Áreas o Zonas Especiales de Riesgo o Inundable (ZERI) a las superficies cuyas condiciones geomorfológicas, geológicas o que, por su relación con cuencas hídricas o escorrentías, probabilidades de inundación u otras, desaconsejan su urbanización.

El 75 % de la Chacra 25 está loteado y los lotes existentes poseen dimensiones compatibles con la zona Z13, Residencial Extraurbana 2, del PDT. El grado de ocupación de la chacra por viviendas unifamiliares, asciende a aproximadamente el 45 %.

Un sector de la Chacra 25, frentista y/ o próximo a la Av. Intendente José V. Cibelli (Ruta Nacional º 33) ha sufrido anegamientos debidos a los excedentes hídricos, como consecuencia del período de alta frecuencia de lluvias de gran magnitud que se produjo en la región desde comienzos del año 2014 hasta fines del año 2017. Este sector ocupa, aproximadamente, un 36 % de la superficie total de la Chacra, que equivale, además, a aproximadamente el 48 % de la superficie loteada.

El 37 % de la Chacra 5 está loteado y los lotes existentes poseen dimensiones compatibles con la zona Z13 del PDT. El grado de ocupación de la chacra por viviendas unifamiliares, asciende a aproximadamente el 33 %.

El 100% de la Chacra 6 está loteado y los lotes existentes poseen superficies compatibles con la zona Z14 y lados mínimos compatibles con las zonas Z13 y Z14 del PDT. El grado de ocupación de la chacra por viviendas unifamiliares, asciende a aproximadamente el 8 %.

Con anterioridad a la promulgación de la Ordenanza Nº 4606/2015, mediante la promulgación de la Ordenanza Nº 3785/2009 se puso en vigencia el Plan de Desarrollo Territorial, incluyéndose las Chacras 5 y 6 en la zona Z14, Residencial Extraurbana 3. Posteriormente y con fecha 14 de agosto de 2013, el Concejo Municipal sancionó la Ordenanza Nº 4314/2013, la cual incluyó a dichas Chacras en la zona Z12, Residencial Extraurbana 1. Dicha normativa fue ratificada por la Ordenanza 4404/2013, de actualización del PDT. En virtud de esta zonificación, se iniciaron trámites de urbanización en ambas Chacras, proyectados de acuerdo a los parámetros urbanísticos de la zona Z12.

El 11 % de la Chacra 7 está loteado y los lotes existentes poseen dimensiones compatibles con la zona Z12 del PDT, poseyendo el resto de las mismas dimensiones mucho mayores. La superficie total de los lotes que cuentan con edificaciones que, en su mayoría, corresponden a viviendas unifamiliares, asciende al 59 % de la chacra. No obstante, este porcentaje no refleja el grado real de ocupación, dado que existen lotes de más de 1 (una) hectárea.

El 20 % de la Chacra 8 está loteado y los lotes existentes poseen dimensiones compatibles con la zona Z12 del PDT, poseyendo el resto de los lotes, dimensiones mucho mayores. La superficie total de los lotes que cuentan con edificaciones que, en su mayoría, corresponden a viviendas unifamiliares, asciende al 39 % de la chacra. No obstante, este porcentaje no refleja el grado real de ocupación, dado que existen lotes de más de 1 (una) hectárea.

La longitud de la mayoría de las chacras es de aproximadamente 715 metros, mientras que las Chacras 5, 6, 7 y 8 poseen una longitud en la dirección SO-NE de aproximadamente 940 metros, situación que permite la existencia de dos zonas en las mismas.

El 23 % de la Chacra 84 corresponde a lotes que poseen dimensiones compatibles con la zona Z5 del PDT, el 15 % corresponde a lotes con dimensiones compatibles con la zona Z12 y el resto de los lotes poseen dimensiones muy superiores. Aproximadamente, el 50 % de los lotes de características urbanas o suburbanas se encuentra ocupado por edificaciones, las cuales están destinadas a usos residenciales.

El 80 % de la Chacra 96 está loteado y los lotes existentes poseen superficies compatibles con las zonas Z13 y Z14 y lados mínimos compatibles con las zonas Z12 y Z13 del PDT. Existe un bajo grado de ocupación con una mixtura de usos residenciales y de servicios a la producción.

La Dirección de Planeamiento, en respuesta del 4 de noviembre de 2016 al expediente 189922-M-2016, sugirió incluir la Chacra 96 a la zona Z8 del PDT, dado que la misma es lindera a la Chacra 73, que pertenece a dicha zona. El Concejo Municipal, mediante el Decreto Nº 55/2017, autorizó al solicitante a construir un estacionamiento semicubierto para maquinaria agrícola de su propiedad, para su uso propio y exclusivo sin finalidad comercial alguna, pero no se expidió respecto de la zonificación de la Chacra.

Que el 100% del sector del Polígono 4 ubicado entre calle Los Ciruelos, Avda. España, línea divisoria de predios paralela a calle Los Fresnos ubicada a 62,10m al noroeste de ésta y la línea divisoria de predios paralela a Avda. España ubicada a 64,42m al suroeste de ésta, se encuentra loteado y el 91% del sector posee lotes compatibles con la zona Z12 y el 9% restante posee lotes compatibles con la zona Z6. Aproximadamente, el 88% de los lotes de características urbanas o suburbanas se encuentra ocupado por edificaciones, las cuales están destinadas a usos residenciales. El sector descripto es lindero, Avda. España de por medio, a otro sector de características similares, el cual pertenece a la zona Z12.

Que la Ordenanza Nº 4606/2015, de modificación de los Capítulos I, II, IX y X del Título II del PDT agregó el Punto B4.1 del Inciso B4 del Artículo II.6 de la Sección 3 del Capítulo II del Título II y el Artículo X.3.4 de la Subsección 2.4 de la Sección 2 del Capítulo X del Título II, los cuales incluyen el sector del Polígono 4 comprendido por “Ruta 33, Edison, Los Plátanos, Ruta 8, Los Horneros y su prolongación hasta calle España cerrando luego hasta Ruta 33” en la Zona de Urbanización Diferida Oeste (ZUD Oeste). Esta delimitación es general y su objetivo es describir la zona de una manera simplificada, pero provoca una superposición con el sector mencionado en el párrafo anterior que, de acuerdo a la Ordenanza Nº 4404/2013, pertenece a la zona Z12 y genera incertidumbre respecto de la norma a aplicar, por lo cual, es necesario definir la misma con exactitud.

Que por todo lo expuesto, el Concejo Municipal de Venado Tuerto, en uso de sus facultades y atribuciones, sanciona la presente

ORDENANZA

Art.1.- Incorpórese a la zona Z13 del Plan de Desarrollo Territorial, el sector de la Chacra 25 delimitado por el polígono compuesto por las calles: Nº 39, Natalio Perillo, Nº 31 y Av. Chaco, de acuerdo al Plano Nº 2 del Anexo Gráfico que integra la presente.

Art.2.-Incorpórese a la Zona Especial de Riesgo o Inundable (ZERI) del Plan de Desarrollo Territorial el sector de la Chacra 25 delimitado por el siguiente polígono: 

Desde la intersección de la Avda. Intendente José Cibelli (Ruta Nacional Nº 33) y Avda. Roberto Cavanagh:

             - hacia el SE por Avda. Roberto Cavanagh hasta la Línea Divisoria de Predios que se encuentra paralela a Av. Intendente José Cibelli, a 300,00 m. al SE de ésta;

             - hacia el SO por dicha línea divisoria hasta Natalio Perillo;

             - hacia el SE por Natalio Perillo hasta la Calle 39;

             - hacia el SO, en parte por el trazado presuntivo de Calle Nº 39 y en parte por el tramo        habilitado de esta calle hasta Av. Chaco;

              - hacia el NO por Av. Chacohasta Av. Intendente José Cibelli (Ruta Nacional Nº 33);

              - y hacia el NE por Av. Intendente José Cibelli (Ruta Nacional Nº 33) hasta su intersección con Av. Roberto Cavanagh; en un todo de acuerdo al Plano Nº 2 del Anexo Gráfico que integra la presente.

Se incluye el sector correspondiente a la zona Z9.1

                Art.3.-  Los proyectos de construcción, ampliación o reforma en los lotes afectados por la zonificación establecida en el artículo 2º serán sometidos a un estudio particularizado, a los efectos de determinar la viabilidad hídrica de los mismos.

Art.4.-Incorporese a la zona Z12 del Plan de Desarrollo Territorial el sector de la Chacra 5 delimitado por el polígono compuesto por las calles y líneas: Av. Juan Carlos Alberdi, línea divisoria de predios que se encuentra paralela a Av. Enrique Alberdi a 473,60 m. al NE de ésta, Av. Juan Cavanagh y Av. Enrique Alberdi, de acuerdo al Plano Nº 3 del Anexo Gráfico que integra la presente.

Art.5.- Incorpórese a la zona Z12 del Plan de Desarrollo Territorial, el sector de la Chacra 6 delimitado por el polígono compuesto por las calles: Av. Juan Cavanagh, Juan Larrea, Av. Jujuy y Av. Enrique Alberdi, de acuerdo al Plano Nº 4 del Anexo Gráfico que integra el presente.

Art.6.-Incorpórese a la zona Z12 del Plan de Desarrollo Territorial, el sector de la Chacra 7 delimitado por el polígono compuesto por las calles: Línea Divisoria de Predios que se encuentra paralela a Av. Laprida a 280,06 metros al NO de ésta, Línea Divisoria de Predios que se encuentra paralela a Av. Enrique Alberdi a 546,50 metros al NE de ésta, Av. Laprida y Primera Junta, de acuerdo al Plano Nº 5 del Anexo Gráfico que integra la presente.

           Art.7.- Incorpórese a la zona Z12 del Plan de Desarrollo Territorial el sector de la Chacra 8 delimitado    por el polígono compuesto por las calles: Av. Laprida, Juan Larrea, Av. Güemes y Andrés Contreras, de acuerdo al Plano Nº 6 del Anexo Gráfico que integra la presente.

Art.8.-  Incorpórese a la zona Z12 del Plan de Desarrollo Territorial:

- el sector de la Chacra 84 delimitado por el polígono compuesto por las calles Rubén Carelli, French, Línea Divisoria de Predios que se encuentra paralela a calle Marenghini a 64,69 metros al SE de ésta y Av. Patricio Boyle;

- el sector de la Chacra 84 delimitado por Facundo Quiroga, French, Av. Fortín El Zapallar y Av. Patricio Boyle.

Ambos sectores, en un todo de acuerdo al Plano Nº 7 del Anexo Gráfico que integra la presente.

Art.9.-No obstante, lo dispuesto por el artículo 8º, otórguense parámetros urbanísticos compatibles con la zona Z5 del Plan de Desarrollo Territorial a:

- el sector de la Chacra 84 delimitado por el polígono compuesto por las calles y líneas: Rubén Carelli, French, Línea Divisoria de Predios que se encuentra paralela a calle Marenghini a 64,69 metros al SE de ésta y Línea Divisoria de Predios que se encuentra paralela a calle Monseñor Ernesto Borgarino a 50,00 metros al SO de ésta;

- el sector de la Chacra 84 delimitado por el polígono compuesto por las calles Facundo Quiroga, French, Av. Fortín El Zapallar y Madre Teresa de Calcuta.

Se mantienen para estos sectores los usos correspondientes a la zona suburbana del PDT, según lo dispuesto por el artículo 8º.

Ambos sectores, en un todo de acuerdo al Plano Nº 7 del Anexo Gráfico que integra la presente.

En caso de unificación de lotes, los parámetros F.D.H, F.O.S y F.O.T serán los correspondientes a la zona Z.12.

Art.10.- Incorpórese la Chacra 96 a la zona Z13 del Plan de Desarrollo Territorial, excluido el sector correspondiente a la zona Z9.1, de acuerdo al Plano Nº 8 del Anexo Gráfico que integra la presente. Autorícese a mantener o realizar mejoras que no modifiquen la superficie declarada de las edificaciones existentes destinadas a usos no residenciales, siempre que los mismos no constituyan actividad comercial ni logística; para el resto de los lotes que la componen se mantiene el uso exclusivamente residencial.

Art. 11.- Incorpórese a la zona Z12 del Plan de Desarrollo Territorial, el sector del Polígono 4 delimitado por el polígono compuesto por las calles y líneas: Los Ciruelos, Avda. España, línea divisoria de predios paralela a calle Los Fresnos ubicada a 62,10 m al noroeste de ésta y la línea divisoria de predios paralela a Avda. España ubicada a 64,42m al suroeste de ésta, de acuerdo al Plano Nº 9 del Anexo Gráfico que integra la presente.

Art. 12.- Establézcase que, en los límites definidos por calles, de los sectores descriptos en los artículos

1º, 2º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º, 10º y 11º, se debe considerar el eje de la mismas.

Art. 13.- Establézcase, taxativamente, que las zonificaciones ordenadas en los artículos precedentes son al solo efecto de establecer los parámetros urbanísticos y de uso de los lotes involucrados. En el caso de presentarse proyectos de loteos y urbanizaciones en dichos sectores o en el resto de las chacras de las que forman parte, los mismos serán considerados de manera individual y de acuerdo a la reglamentación vigente.

Art.14.-Apruebense los 9 (nueve) planos que, como Anexo Gráfico, forman parte de la presente, los cuales tendrán prevalencia ante discrepancias con la redacción de los límites ordenados en los artículos 1º, 2º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º, 10º y 11º.

Art.15.-Comuníquese, publíquese y archívese.

Dada en la Sala de Sesiones del Concejo Municipal de Venado Tuerto, a los doce días del mes de setiembre del año dos mil dieciocho.