Ordenanza
ORDENANZA Nº 5241/20 - Dispone crear la Zona especial de desarrollo económico de uso restringido (ZEDEUR) del plan de desarrollo territorial, cuyo uso principal es el de “Servicios a la producción
Visto:
La necesidad de encuadrar a las Chacras 83 y 84 dentro de la zonificación establecida por el Plan de Desarrollo Territorial, y;
Considerando Que:
Mediante la promulgación del Decreto-Ordenanza Nº 903/1976bis, las Chacras mencionadas fueron incorporadas al Distrito R.U. -Rural Urbano Especial- (2da. etapa) para dedicarlo “exclusivamente a Uso Rural hasta que se destinen a Núcleos Urbanos Independientes el 70% o más de la superficie utilizable con esa finalidad en R.U. (1ª. etapa)”. En este Distrito se permitían los usos especificados en R.U.R. (Rural de Usos Restringidos). Se permitía, además, “la construcción de Núcleos Urbanos Independientes, entendiéndose así la construcción de unidades barriales completas…”. En el distrito R.U.R. se permitían explotaciones agropecuarias y estaban prohibidos los usos erosivos y/o contaminantes como hornos de ladrillos, criaderos de cerdos, criaderos de gallinas, etc.
Con posterioridad, el Decreto-Ordenanza Nº 1042/1980 eliminó el Distrito R-U-E (Rural Urbano Especial) y la Ordenanza Nº 2080/1992 incluyó a las Chacras 83 y 84 en el Distrito Q.R. (Quintas de Uso Recreacional). En dicho distrito se permitían explotaciones agropecuarias; estaciones de servicio, gomerías, comedores como servicios de ruta, previa autorización municipal.
Con la puesta en vigencia del Plan de Desarrollo Territorial, por medio de la Ordenanza Nº 3785/2009 y su texto ordenado por la Ordenanza Nº 4404/2013, las Chacras 83 y 84 fueron incorporadas a la zona Z14 (Residencial Extraurbana 3) que son “los sectores sub-rurales donde se localizan viviendas de uso permanente y transitorio y servicios no molestos en grandes predios con características particulares de tejido abierto y en contacto con la naturaleza”.
Con la sanción del Plan de Desarrollo Territorial se creó la zona Z9 (Corredor de ruta en zona urbana) que “son los sectores linderos a la RN8 y a la RN33 en los que se localizan actividades comerciales y de servicio mixtas de mediana escala y con parámetros de ocupación medios altos. Se permitirá la localización de actividades industriales solo en los tramos de Área Suburbana y Rural de ambas rutas. Por ser las vías regionales que concentran el mayor volumen de tránsito pasante de la ciudad se exigen especiales condiciones de parquización de los espacios públicos y privados de frente y de cuidado de las fachadas.”.
Con la sanción de la Ordenanza 4130/12 se incorporó al Plan de Desarrollo Territorial la zona Z9.1 (Corredor de ruta en zona suburbana) que “son los sectores linderos a la RN33 en los que se localizan actividades comerciales y de servicio mixtas de mediana escala y con parámetros de ocupación medios bajos. Se permitirá la localización de actividades industriales. Por ser las vías regionales que concentran el mayor volumen de tránsito pasante de la ciudad se exigen especiales condiciones de parquización de los espacios públicos y privados de frente y de cuidado de las fachadas”.
En virtud de lo indicado en los Considerandos precedentes, la margen suroeste de la Avda. Ovidio Lagos (Ruta Nacional Nº 8) entre las Avdas. Vuelta de Obligado y Fortín El Zapallar (Ruta Nacional Nº 4S), es decir, el límite noreste de las Chacras 83 y 84, pertenece a la zona Z9, aunque por las características suburbanas de dichas chacras correspondería incluir esa margen de la Avda. Ovidio Lagos dentro de la zona Z9.1.
Mediante la sanción de la Ordenanza Nº 4606/2015, las Chacras 83 y 84 fueron incorporadas a la Zona de Urbanización Diferida (ZUD), las cuales, según el PDT, son “las superficies donde se prevé construir en el mediano o largo plazo, con posibilidades para el desarrollo de infraestructura y prestación de servicios, generando nuevas extensiones del tejido urbano conectado al existente. El área delimitada por esta clasificación recibirá la futura expansión del asentamiento urbano, manteniendo hasta tanto la condición normativa que impide la urbanización.”.
De acuerdo con el Plan de Desarrollo Territorial, “la zona ZEDE (Zona Especial de Desarrollo Económico) comprende la franja rural sudeste lindera a la RP S4 – Avenida de Circunvalación – Fortín El Hinojo, ante la conveniencia de agrupar emprendimientos productivos de características similares en un área específica destinada a la expansión futura del Parque Industrial, a la conformación de un parque destinado a industrias de la alimentación, a la relocalización de plantas de acopio de cereales existentes, a la localización de nuevas plantas y a la conformación de un parque de actividades económicas y logísticas que está dirigido a sanear definitivamente las localizaciones de emprendimientos comerciales de ‘uso no conforme’ dentro del ejido urbano.”.
Las Chacras 83 y 84 conforman un sector que es lindero hacia el noroeste con el predio de la Sociedad Rural, correspondiente a ZNU/ZVR (Zona No Urbanizable/Zona Verde Recreativa) y ZIU/ZEQ (Zona de Interés Urbanístico/Zona Especial de Equipamiento),al suroeste con la zona Z14 (Residencial extraurbana 3)aunque presenta características compatibles con la zona Z15/ZEAPA, al sureste con las zonas ZEDE (Zona Especial de Desarrollo Económico) y ZEAI/Z17.2 (Zona Especial de Actividades de Impacto/Zona Especial Parque Alimentario) y al noreste con la zona Z9 (Corredor de Ruta en Zona Urbana).
En la zona existe una cantidad significativa de emprendimientos productivos o industriales de bajo o mediano impacto con presencia histórica, a algunos de los cuales se les otorgó un uso Condicional, tales como Venanfor (Decreto HCM Nº 50/2015) y Provimi S.A. (Decreto HCM Nº 53/2016).
En los sectores de la Chacra 84 delimitados por el polígono compuesto por calles Rubén Carelli, French, Línea Divisoria de Predios que se encuentra paralela a calle Marenghini a 64,69 metros al sureste de ésta y Avda. Patricio Boyle y el polígono compuesto por calles Facundo Quiroga, French, Avda. Fortín El Zapallar (Ruta Provincial Nº 4S) y Avda. Patricio Boyle, existen usos residenciales, con un grado de ocupación aproximado del 43%, razón por la cual, los mismos fueron incorporados a la zona Z12 (Residencial Extraurbana 1) mediante Ordenanza Nº 5053/2018.
En la Chacra 83, cuya superficie aproximada es de 39 hectáreas, solo existen dos viviendas, una de las cuales no registra antecedentes de edificación ante el Departamento Ejecutivo Municipal. En dicha Chacra se encuentra, además, el Centro Recreativo Integral de SMATA, del cual no se registran solicitudes de factibilidad de ubicación, en un predio en el que, con anterioridad, se desarrollaron actividades de fabricación de sulfato de cobre y depósito de chala y maíz. En la misma, también desarrolla su actividad el Centro de Tratamiento Oncológico. El grado de ocupación de la Chacra 83 por actividades industriales y/o de servicios asciende al 38%.
El desmantelamiento de las estructuras existentes destinadas a actividades industriales o de servicios para afectar los lotes a usos residenciales resultaría altamente oneroso, no sólo por las tareas de desarme o demolición sino también por la remediación de posibles pasivos ambientales resultantes de las actividades desarrolladas. Asimismo, sería hondamente gravosa la erradicación de las viviendas existentes para destinar dichos lotes a usos industriales o de servicios.
En virtud de lo expuesto en el párrafo anterior, resulta imperioso evitar la interferencia entre los diferentes usos, haciendo hincapié en evitar molestias y contaminación de las actividades industriales y de servicios hacia los sectores residenciales.
La continuidad de las actividades industriales y de servicios que se desarrollan actualmente o la reactivación de estructuras que no revisten actividad en el presente, contribuyen al mantenimiento o creación de fuentes de trabajo.
Dada la mixtura de usos y edificaciones, la implantación de nuevas actividades permitidas para la zona ZEDE podría ser incompatible con los usos -residenciales o no- existentes, por lo que resulta necesario crear una zona de características similares, aunque restringida en lo que respecta a usos y escalas para evitar interferencias con dichos usos existentes.
Por medio del Decreto 69/2018 del Concejo Municipal se otorgó un uso condicional a la firma Corven S.A.C.I.F., para la instalación de una planta de generación de energía solar en un sector con una superficie aproximada de 50 hectáreas en la Chacra 61, Zona Z10 (Zona de Actividades Productivas y de Servicios), por un plazo de 5 (cinco) años desde la sanción del mismo, es decir, hasta el día 10 de diciembre de 2023 y que el artículo 11 solicita al Departamento Ejecutivo Municipal “compensar las hectáreas de la Zona Z10 desafectadas por este decreto”.
De acuerdo con lo normado por el Plan de Desarrollo Territorial, la zona Z10 “son los sectores periurbanos destinados a la localización de actividades de servicio mixtas, depósitos y establecimientos industriales de mediana escala incómodos para la residencia y que requieren parcelas de mediana superficie y parámetros de ocupación medios - altos.” y que estas actividades se encuentran comprendidas dentro del encuadre que la presente otorga a las Chacras 83 y 84.
Las Direcciones Municipales de Planeamiento y de Medio Ambiente y la Secretaría Legal y Técnica, dependientes del Departamento Ejecutivo Municipal, han tomado la intervención de su competencia.
Por todo lo expuesto, el Concejo Municipal de Venado Tuerto, en uso de sus facultades y atribuciones, sanciona la presente
ORDENANZA
Art.1.- Créase la Zona Especial de Desarrollo Económico de Uso Restringido (ZEDEUR).
Art.2.-Dispónese que el uso del suelo en función de su naturaleza, de acuerdo con las disposiciones del Plan de Desarrollo Territorial, es “Uso No Residencial" y dentro de esta clasificación, el uso principal es de “Servicios a la Producción”.
Art.3.- Destínase la Zona Especial de Desarrollo Económico de Uso Restringido (ZEDEUR) a la localización de actividades productivas o servicios a las mismas, tales como Parque Logístico, Servicios al Agro, Acopio de Cereal y Producción de Semillas, Depósitos de Fitosanitarios, Estacionamiento de Camiones y Maquinarias de Gran Porte, Talleres de cualquier escala, Establecimientos Industriales de primera categoría (metalúrgicas, carpinterías, alimentarias), Depósitos y/o actividades similares, que puedan generar cierto grado de molestias dentro del área urbana. Se prohíben taxativamente las localizaciones urbanas -residencial, comercial, educativa, etc.-, admitiéndose como actividades complementarias de las mencionadas en el presente artículo, el uso de oficinas o servicios para las empresas instaladas en el sector.
Art.4.-Establécense las siguientes condiciones particulares para la zona ZEDEUR:
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1. Normas generales de la edificación y de sus relaciones con el entorno |
Cumplirá con las disposiciones generales del Capítulo V |
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1.1. Parámetros urbanísticos relativos a la posición de la edificación en la parcela |
Retiro de Frente: 5,00m (cinco metros) |
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Retiro Lateral: 3,00m (tres metros) en cada lateral |
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Retiro de Fondo: 5,00m (cinco metros), salvo las excepciones establecidas en la presente. |
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1.2. Parámetros urbanísticos relativos a la ocupación de la parcela |
Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo: El que resulte de los retiros hasta un máximo de 0,6. |
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Índice de Permeabilidad: como mínimo 75 % de la superficie resultante del FOS deberá ser parquizada y forestada. Factor de Impermeabilidad del Suelo (F.I.S.): como máximo 0,7.- |
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1.3. Parámetros urbanísticos relativos a la capacidad constructiva |
Factor de Ocupación Total (FOT) máximo: 1,5 |
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Factor de Densidad Habitacional máximo: 1 unidad funcional de vivienda como uso complementario a la actividad principal. |
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1.4. Parámetros urbanísticos relativos al volumen y forma de la edificación |
Tipología urbana de edificación: manzana de edificación abierta |
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Altura máxima de fachada: 15 m (quince metros) |
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Plano límite: 20 m (veinte metros) |
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1.5. Parámetros relativos al estacionamiento de los vehículos y a los espacios para carga y descarga |
Se regirá según lo determinado tanto en la Sección 6 del Capítulo V de manera general como en el Anexo 2 para cada uso. |
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2. Régimen de usos |
Cumplirá con las disposiciones generales del Capítulo VI y en forma particular se regirá por lo determinado en el artículo 3 de la presente. |
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3. Parcelamientos |
Cumplirá las disposiciones generales del Capítulo VII del Título II del PDT. Dimensiones mínimas permitidas para las parcelas: - Superficie mínima: 1.500,00m² (mil quinientos metros cuadrados) - Lado mínimo: 30,00m (treinta metros) |
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4. Infraestructuras |
Se define que en la Zona ZEDEUR, Zona Especial de Desarrollo Económico de Uso Restringido, el nivel de infraestructuras requerido serán los que se exigen para las Áreas Suburbanas que están especificados en el Ítem 2 del Art. VII 20 del Título II del Plan de Desarrollo Territorial. |
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5. Condiciones particulares para el sector comprendido entre Avenidas Conrado Berti y Patricio Boyle, calle Rubén Carelli y la línea imaginaria que es continuidad del eje de calle French |
- Las parcelas que se generen en este sector solo podrán tener frente sobre Avda. Conrado Berti. - Se prohíbe el ingreso desde calle Rubén Carelli a las parcelas que se generen en éste sector. - Retiro de fondo: 15,00m (quince metros), que conforma una franja no edificable sobre la margen sureste de calle Rubén Carelli desde calle French hasta Avda. Patricio Boyle. - El otorgamiento de la factibilidad de ubicación estará supeditado a los informes favorables de las áreas pertinentes respecto de la compatibilidad de la actividad a implantar con las viviendas ubicadas en la margen noroeste de calle Rubén Carelli. |
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6. Condiciones particulares para el sector comprendido entre la línea imaginaria que es continuidad del eje de calle French, línea divisoria de predios que se encuentra paralela a calle Marenghini a 64,69 metros al SE de ésta, Avda. Patricio Boyle y calle Ángel V Peñaloza. |
- Las parcelas que se generen en este sector solo podrán tener frente sobre la calle Ángel Peñaloza. - Retiro de fondo: 15,00m (quince metros), que conforma una franja no edificable sobre la línea divisoria de predios que se encuentra paralela a calle Marenghini a 64,69 metros al SE de ésta entre Avda. Patricio Boyle y la línea imaginaria que es continuidad del eje de calle French. - El otorgamiento de la factibilidad de ubicación estará supeditado a los informes favorables de las áreas pertinentes respecto de la compatibilidad de la actividad a implantar con las viviendas linderas ubicadas al noroeste de dicha línea divisoria de predios. |
Art.5.- Incorpóranse a la Zona Especial de Desarrollo Económico de Uso Restringido (ZEDEUR):
a) el sector perteneciente a la Chacra 83 comprendido por el eje de calle French y/o la línea imaginaria que es continuidad del mismo y los ejes de Avdas. Vuelta de Obligado, Patricio Boyle y Conrado Berti;
b) el sector perteneciente a la Chacra 84 comprendido por la línea imaginaria que es continuidad del eje de calle French y los ejes de Avdas. Conrado Berti y Patricio Boyle y calle Rubén Carelli;
c) el sector perteneciente a la Chacra 84 comprendido por la línea imaginaria que es continuidad del eje de calle French, la línea divisoria de predios que se encuentra paralela a calle Marenghini a 64,69 metros al SE de ésta, y los ejes de Avdas. Patricio Boyle y Facundo Quiroga.
Art.6.- Inclúyese en la zona Z9.1 (Corredor de ruta en zona suburbana) el sector de las Chacras 83 y 84 comprendido entre los ejes de Avdas. Vuelta de Obligado, Ovidio Lagos (Ruta Nacional Nº 8) y Fortín El Zapallar (Ruta Provincial Nº 4S) y el eje de calle French y/o la línea imaginaria que es continuidad del mismo.
Art.7.- Ratifícanse las siguientes afectaciones destinadas a apertura o ensanche de calles:
a) Av. Vuelta de Obligado desde Av. Ovidio Lagos (Ruta Nacional Nº 8) hasta Av. Patricio Boyle, cuatro (4,00) metros en cada margen. Ancho oficial proyectado: 28,00 (veintiocho) metros;
b) calle Gaspar di Martino desde Av. Ovidio Lagos (Ruta Nacional Nº 8) hasta 62,20 (sesenta y dos metros con veinte centímetros) hacia el suroeste, 20,00 (veinte) metros destinados a apertura; desde ese punto hasta 200,00 (doscientos) metros medidos desde la Av. Ovidio Lagos, 10,00 (diez) metros destinados a ensanche, en su margen noroeste; desde los 165,90 (ciento sesenta y cinco metros con noventa centímetros) medidos desde la Av. Ovidio Lagos hasta Av. Patricio Boyle, 10,00 (diez) metros destinados a ensanche, en su margen sureste. Ancho oficial proyectado: 20,00 (veinte) metros;
c) calle Rubén Carelli desde Av. Ovidio Lagos (Ruta Nacional Nº 8) hasta calle French, 10,00 (diez) metros destinados a ensanche, en su margen noroeste. Ancho oficial proyectado: 20,00 (veinte) metros;
d) calle Ángel V. Peñaloza, cuyo eje es la línea divisoria de predios que se encuentra paralela a calle Marenghini a 137,04 (ciento treinta y siete metros cuatro centímetros) al sureste de ésta, desde Av. Ovidio Lagos hasta Av. Patricio Boyle, 30,00 (treinta) metros destinados a apertura. Ancho oficial proyectado: 30,00 (treinta) metros;
e) calle Berutti desde calle Gaspar Di Martino hasta calle Rubén Carelli y desde la línea divisoria de predios que se encuentra paralela a calle Marenghini a 64,69 (sesenta y cuatro metros sesenta y nueve centímetros) al sureste de ésta hasta Av. Facundo Quiroga, 20,00 (veinte) metros destinados a apertura. Ancho oficial proyectado: 20,00 (veinte) metros;
f) calle Madre Teresa de Calcuta desde Av. Vuelta de Obligado hasta calle Rubén Carelli y desde calle Marenghini hasta Av. Facundo Quiroga, 20,00 (veinte) metros destinados a apertura. Ancho oficial proyectado: 20,00 (veinte) metros.
Art.8.- Modifícanse las categorías y/o las afectaciones destinadas a apertura o ensanche de las siguientes calles, las cuales se rigen de acuerdo a las presentes prescripciones:
a) calle Rubén Carelli entre calle French y Av. Patricio Boyle, 2,00 (dos) metros destinados a ensanche en su margen noroeste. Ancho oficial proyectado: 12,00 (doce) metros;
b) Av. Facundo Quiroga desde Av. Ovidio Lagos hasta Av. Patricio Boyle, 18,00 (dieciocho) metros en su margen noroeste. Ancho oficial proyectado: 28,00 (veintiocho) metros. En el caso de presentación de un proyecto de loteo del predio afectado por el presente trazado presuntivo, 8,00 (ocho) metros serán tomados como parte del espacio que el urbanizador debe ceder en concepto de reservas municipales.
Art.9.- Elimínase la afectación destinada a apertura de calle Berutti entre Av. Vuelta de Obligado y calle Gaspar Di Martino.
Art.10.- Libéranse al uso público con destino a apertura de calle Madre Teresa de Calcuta entre calles Rubén Carelli y Marenghini, paralela a Av. Patricio Boyle a 224,35 (doscientos veinticuatro metros treinta y cinco centímetros) al noreste de ésta, las reservas municipales Nº 290B-290C, lotes 11-34 códigos B11-B34, manzana G, manzana catastral 817, Chacra 84, de 20,00 (veinte) metros de ancho, coincidente con el ancho oficial proyectado.
Art.11.- Prohíbese el tránsito de vehículos de gran porte vinculado a las actividades de la zona ZEDEUR, limitándose el mismo a lo estrictamente necesario para el uso residencial -mudanzas, transporte de materiales para la construcción, etc.-, en las siguientes calles:
a) Rubén Carelli y Marenghini desde calle French hasta Av. Patricio Boyle;
b) Berutti, Monseñor Ernesto Borgarino y Madre Teresa de Calcuta entre calle Rubén Carelli y la línea divisoria de predios que se encuentra paralela a calle Marenghini a 64,69 (sesenta y cuatro metros sesenta y nueve centímetros) al sudeste de ésta y entre Av. Facundo Quiroga y Av. Fortín El Zapallar (Ruta Provincial N° 4S).
Art.12.-Encomiéndase a la Secretaría de Infraestructura y Medio Ambiente el diseño de la calzada de Av. Facundo Quiroga de modo tal que delimite y separe el tránsito de vehículos de gran porte vinculado a las actividades de la zona ZEDEUR y el tránsito vehicular liviano correspondiente al sector residencial.
Art.13.- Dispónese que, en función de su condición de suelo suburbano -no residencial-rigen todas las disposiciones del Capítulo VII – Parcelamientos del Título II del PDT vigentes para las subdivisiones en zona suburbana.
Art.14.- Autorízase a la Dirección de Planeamiento, previa intervención de las áreas pertinentes y por razones fundadas, a denegar la factibilidad de ubicación de las actividades que pudieren provocar molestias o contaminación a las viviendas y/u otros usos que no sean productivos ni de servicios ubicados en las cercanías, no obstante, aquellas fueren de uso permitido para la zona ZEDEUR.
Art.15.- Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 14, ante el pedido de reconsideración del o los solicitantes del dictamen emitido por la Dirección de Planeamiento, autorízase a dicha Dirección a iniciar el tratamiento particularizado instituido mediante la Ordenanza Nº 4129/2012.
Art.16.- Comuníquese, publíquese y archívese.
Dada en la Sala de Sesiones del Concejo Municipal de Venado Tuerto, a los doce días del mes de agosto del año dos mil veinte.
INFORMACION ADICIONAL
- Expediente: 3967-I-03
- Derogada: NO
- Vetada: NO