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Ordenanza Nº 3459/06 - INCORPORA AL REGL. ZONIFIC. Y SUBDIVIS. DE LA TIERRA ANEXO SOBRE MORFOLOGIA URBANA
Visto:
Que las Ordenanza Nº 3137 y Nº 3208 sancionadas por el Concejo
Municipal han incorporado nuevos parámetros reglamentarios para la
construcción en los distritos C.1., C.2., C.2.1., R.1. y R.2. del
Reglamento de Zonificación y Subdivisión de la Tierra, y;
Considerando:
Que los profesionales de la construcción y las empresas dedicadas a tal
rubro han solicitado modificaciones en dichas normativas a los efectos
de flexibilizar y mejorar el rendimiento del uso del suelo.
Que los términos del nuevo anexo técnico que se adjunta a la presente
fueron oportunamente consensuados con los actores de la actividad
inmobiliaria de la ciudad en reuniones mantenidas en el seno del
Concejo Municipal.
Que estos años de experiencia, a través de la puesta en práctica de las
Ordenanzas mencionadas en los vistos de la presente normativa, permiten
ajustar las disposiciones reglamentarias para el interés general de la
ciudadanía.
Que por todo ello, el Concejo Municipal de Venado Tuerto, en uso de sus
facultades y atribuciones, sanciona la presente
ORDENANZA
Art.1º.-Incorpórese al Reglamento de Edificación, Zonificación y
Subdivisión de la Tierra, Ordenanza Nº 903 bis, y a modo de
"disposiciones complementarias" de dicho plexo normativo, el anexo
técnico sobre MORFOLOGÍA URBANA que se acompaña a la presente normativa
legal, formando parte integrante de la misma.
Art.2º.-Deróguese a partir de los sesenta días contados a partir de la
fecha de promulgación de la presente las Ordenanza Nº 3137 y Nº 3208
y/o toda otra determinación reglamentaria de la Ordenanza Nº 903 bis
y/u Ordenanzas modificatorias y/o complementarias que se contrapongan
expresamente con las disposiciones del nuevo anexo técnico acompañado.
Art.3º.-Comuníquese, publíquese y archívese.
Dada en la Sala de Sesiones del Concejo Municipal de Venado Tuerto, al
primer día de noviembre del año dos mil seis.
MODIFICACIONES DE ANEXO TECNICO
A LAS ORDENANZAS Nº 3137/04 y Nº 3208/04
TEXTO UNIFICADO DE MORFOLOGÍA URBANA
1. Morfología Urbana
La morfología urbana estará condicionada por las normas generales sobre
"densidad poblacional", FOS, FOT, "altura máxima", "iluminación y
ventilación" y "privacidad" que se determinan en este Anexo y que
integrará el futuro Código Urbano.
2. Densidad Poblacional
A los efectos de determinar la cantidad potencial de habitantes, el
mínimo computable será de 4 personas por parcela. Parámetro urbano que
será puesto en vigencia simultáneamente con el nuevo Código.
3. Factor de Ocupación del Suelo (FOS)
Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el
edificio y la superficie de la parcela.
Para el cálculo del FOS se considerará la proyección horizontal dentro
del predio de toda la superficie construida o construible, con las
excepciones que se determinen.
4. Factor de Ocupación Total (FOT)
Es el coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de
cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en
ella.
Para el cálculo del FOT se descontará:
- la superficie de aleros y balcones abiertos en por lo menos dos (2)
de sus lados que no superen el 10% de la superficie máxima construible;
- la superficie de locales no habitables ubicados en sótanos y
semisótanos que no supere el 20% de la superficie máxima construible.
- la totalidad de las superficies correspondientes a cocheras de uso
público o privado, ubicadas en sótanos o semisótanos.
Asimismo no se computarán las cocheras de estructura liviana y
desmontable en planta baja, cuyo módulo de estacionamiento será de 2.5
m por 5 m.
5. Altura Máxima (HMx)
Por sobre los valores de HMx establecidos en este Anexo, sólo podrá
construirse locales auxiliares (salidas de escalera, lavaderos y cuarto
de máquinas, tanques de agua, elementos accesorios o servicios propios
del edificio) que no superen el 10% de la superficie máxima
construible.
Dichas construcciones deberán retirarse como mínimo 4 m. de la línea de
edificación correspondiente y no superarán una altura de 6 m por sobre
el nivel de la HMx.
6. Iluminación, ventilación y privacidad
Las condiciones de iluminación, ventilación y privacidad se
garantizarán de acuerdo a lo que se establece en los puntos
subsiguientes.
7. Espacio Urbano
Se considera espacio urbano al constituido por:
Espacio de vía pública comprendido entre líneas municipales
Retiros de frente obligatorios o voluntarios
El centro libre de manzana
Retiros laterales de primera
Retiros de fondo de primera
8. Centro Libre de Manzana (CLM)
a) Se considera CLM al espacio interno que resulte del trazado de
líneas paralelas a las líneas municipales a un tercio de las
profundidades promedio de la manzana.
b) En el Área Urbana el CLM se conservará libre de edificaciones,
admitiéndose las siguientes excepciones:
- en zonas C1, C2 y C.2.1. la ocupación para usos comerciales
totalmente inocuos, hasta un 80 % del CLM y hasta una altura de 4 m.
La limitación de esta excepción es el cumplimiento como mínimo de las
normas de patio de primera.
- en las restantes zonas, una ocupación de hasta un 25% de la
superficie correspondiente a CLM con destino a locales auxiliares de la
vivienda y siempre que no impliquen actividad productiva o depósito
comercial, hasta una altura de 4 m.
Las superficies mencionadas se computan solo a los efectos del FOT.
9. Retiros de Fondo (RFo)
Las parcelas que no resulten afectadas total o parcialmente (por lo
menos el 10 % de la superficie de la parcela) por el CLM, se verán
afectadas con los retiros de fondo, que es la línea paralela en toda su
longitud a los límites del fondo de la parcela que limita el volumen
edificable.
Se clasificarán de la siguiente manera:
- De Primera: si en todo el ancho del predio, su profundidad no es
inferior a 4 m ni a la mitad de la altura de las edificaciones
linderas.
- De Segunda: si no cumple los requisitos de los Retiros de Fondo de
Primera, pero su ancho no es inferior a 3 m en toda su longitud ni a un
cuarto de la altura.
En los terrenos de esquina, el espacio resultante de la aplicación de
la línea de retiro de fondo podrá tomar la forma de una figura regular
y de igual superficie que la definida por dicha línea.
Los demás lotes afectados a Retiro de Fondo (que no son de esquina),
podrán aplicar el concepto del párrafo precedente hasta cuatro (4)
metros de altura.
El Rfo. se conservará libre de edificaciones, admitiéndose las
siguientes excepciones:
- en zonas C1, C2 y C.2.1. la ocupación para usos comerciales
totalmente inocuos, hasta un 50 % del Rfo. y hasta una altura de 4 m.
La limitación de esta excepción es el cumplimiento como mínimo de las
normas de patio de primera.
En las zonas R.1. y R.2., una ocupación de hasta un 25% de la
superficie correspondiente a RFo, con destino a vivienda u oficinas o
locales accesorios a estos usos, siempre que no impliquen actividad
productiva o de depósito comercial y hasta una altura de 4 m.
Los lotes de esquina (R.1. y R.2.) y para uso comercial inocuo podrán
ocupar hasta el 50 % del Rfo y hasta una altura de 4 m. La limitación
de esta excepción es el cumplimiento como mínimo de las normas de patio
de primera.
Las superficies mencionadas se computan solo a los efectos del FOT.
10. Retiros Laterales (RLa)
Los retiros laterales (RLa) se clasificarán de la siguiente manera:
- De Primera: si en toda su longitud su ancho no es inferior a 4 m o
1/4 de la altura de las edificaciones linderas.
- De Segunda: si no cumple los requisitos establecidos para los Retiros
Laterales de Primera, pero su ancho no es inferior a 4 m en toda su
longitud.
- De Tercera: Si su ancho no es inferior a 2 m en toda su longitud.
11. Patios entre bloques (PBl)
Los PBl se clasificarán de la siguiente manera:
- De Primera: si su ancho no es menor al ancho de la parcela
descontándole 1.50 m. y su profundidad no es menor a 9 m ni a la
semisuma de las alturas de los bloques que separa.
- De Segunda: si su ancho no es menor al ancho de la parcela
descontándole 1.50 m. y su profundidad no es menor a 4 m. ni a la mitad
de la semisuma de las alturas de los bloques que separa.
12. Patios Comunes (Pco.)
Los Pco. se clasificarán de la siguiente manera:
De Primera: si sus lados no son menores a 4 m ni a la mitad de la
semisuma de alturas de las edificaciones que lo rodean, y si su
superficie no es menor a 16 m2.
De Segunda: si sus lados no son inferiores a 3 m, su superficie no es
inferior a 12 m2 ni a un quinto (1/5) de la semisuma de las alturas de
las edificaciones que lo rodean.
12.1. Espacios Apendiculares
Los espacios apendiculares descubiertos que abran al espacio urbano, a
retiros y a patios, podrán ser utilizados a los efectos de la
iluminación y ventilación de locales siempre que la abertura de unión
sea igual o mayor que el doble de su profundidad.
13. Normas sobre retiros y patios
Para el cómputo de sus dimensiones, se excluirá la proyección
horizontal de cualquier tipo de voladizos sobre los mismos hasta 1m de
profundidad en los retiros de frente o los de fondo de primera, y en el
caso de los retiros laterales y los patios comunes, ambos de primera,
se excluirán siempre que no excedan 0.50 m de profundidad ni 0.75 m2,
ni adopten forma de balcón.
En los retiros laterales de segunda y tercera y los patios de segunda
no se excluirá los aleros.
No podrán cubrirse con elementos fijos ni con elementos corredizos que
disminuyan las superficies mínimas exigidas.
En el caso de los patios podrán dividirse con cercas internas de 1.80 m
de altura máxima, siempre que cada uno de los sectores resultantes
tenga una superficie no inferior al 50 % de la superficie mínima
exigida.
Deberá preverse acceso franco para su limpieza.
Cuando se proyecten patios de iluminación y ventilación de locales con
por lo menos un lado abierto al espacio urbano, podrá reducirse el lado
mínimo hasta un 20 %. En el resto de los casos (o sea sin comunicación
con el espacio urbano), podrá reducirse hasta un 10 % el lado mínimo,
con la condición de aumentar un 30 % la superficie del mismo.
La medición de las dimensiones de patios y retiros que estén en función
de su altura, se medirán a partir del nivel de piso del local inferior
correspondiente a su categoría, no pudiendo disminuirlas si cambia la
categoría de los locales superiores.
14. Requerimientos de iluminación y ventilación
Clasificación de locales
1º Categoría: Son los locales principales de una vivienda o lugar de
trabajo, individual o colectivo, de larga permanencia, como
dormitorios, salas de estar, estar-comedor, oficinas y estudios o salas
de internación.
Estos locales deberán iluminar y ventilar a Espacio Urbano. Con
excepción de uno solo de estos locales por planta, que podrá hacerlo a
Retiros de 2º (lateral o de fondo).
En edificios de planta baja y hasta tres pisos altos podrán iluminar y
ventilar a patios de primera siempre que las aberturas de los mismos
estén en un mismo plano, o en su defecto que pertenezcan a una misma
unidad funcional.
En edificios de planta baja y un piso alto podrán iluminar y ventilar
hasta dos locales de primera categoría a Patio de segunda siempre que
pertenezcan a la misma unidad funcional o vivienda.
2º Categoría: Son los locales que requieren buena iluminación y
ventilación, pero de permanencia limitada, como cocinas,
cocina-comedor, comedor diario, lavaderos, cuartos de plancha o
costura, habitación de servicio (en relación directa con los locales de
servicio de segunda categoría). Estos locales podrán iluminar y
ventilar a Espacio Urbano, a Retiros de segunda y a Patios Comunes de
primera y segunda.
3º Categoría: Son locales que requieren de ventilación, pero no es
indispensable su iluminación natural, con uso de escasa permanencia,
como baños, toiletes, vestidores, salas de máquinas, garajes, salas de
espera, etc.
Estos locales podrán ventilar a cualquiera de los elementos que define
la morfología urbana y por conducto de acuerdo al Reglamento de
Edificación.
En caso de ventilar a Retiro Lateral de Tercera mediante aberturas,
éstas no podrán tener vistas hacia los linderos.
4º Categoría: Son locales que requieren de buena ventilación y relativa
iluminación, como bares y restaurantes, confiterías, billares y
bibliotecas, locales comerciales y pequeños negocios. Estos locales
iluminarán y ventilarán de acuerdo al punto 3.5.10.3 del Reglamento de
Edificación.
5º Categoría: Son locales de equipamiento en general, depósitos y
locales especiales, como depósitos comerciales o industriales,
vestuarios colectivos, garajes públicos, gimnasios y salas de cirugía;
cocinas de hoteles y restaurantes, locales para servicios generales de
edificios de vivienda. Su iluminación y ventilación será de acuerdo al
punto 3.5.10.4. del Reglamento de Edificación.
Locales de dudosa clasificación: La determinación del destino de cada
local será el que lógicamente resultase de su ubicación y dimensión, y
no el que arbitrariamente pudiera ser consignado en los planos. La
Dirección de Obras Privadas podrá presumir el destino de los locales de
acuerdo con su criterio. Además clasificará por analogía cualquier
local no incluido en la clasificación.
15. Determinación de alturas máximas edificables (HMx) :
En los distritos C.1., C.2., C.2.1., R1 y R2 la altura máxima
edificable sobre línea de edificación será el equivalente a P.B. y tres
pisos o 13.5 m, con parapeto de azotea incluido.
En los distritos C.1., C.2. y R.1. se podrá aumentar la altura de la
construcción entre medianeras, un piso por cada 3 m de retiro de frente
con respecto a la línea de edificación, con un máximo de PB y cinco (5)
pisos o 19 m, con parapeto de azotea incluido.
En los lotes de esquina de esos mismos distritos y a los efectos de
obtener ese incremento de altura (2 pisos), deberá retirarse solo 3 m
para ambos niveles, determinándose así una envolvente que junto a los
otros parámetros de la morfología urbana mencionados define las
limitaciones de los edificios entre medianeras.
16. Indicadores por zona
Zonas:
C.1. Fos: Uso Comercial: 0.8 Vivienda: 0.6 Fot: 3
En este distrito es obligatorio el uso comercial por lo menos en planta
baja.
C.2. Fos: Uso Comercial: 0.8 Vivienda: 0.6 Fot: 3
C.2.1. Fos: Uso Comercial: 0.8 Vivienda: 0.6 Fot: 2
R.1. Fos: 0.6 Esquina: 0.75 Fot: 3
R.2. Fos: 0.6 Esquina: 0.75 Fot: 2
17. Edificios de Perímetro Libre
En los distritos C.2. y R.1. podrán construirse edificios de mayor
altura que la establecida para edificios entre medianeras, siempre que
los mismos sean de perímetro libre (por lo menos por encima de la
altura máxima para edificios entre medianeras), de acuerdo a los
siguientes parámetros.
A.- Además del cumplimiento de los indicadores urbanísticos propios de
la morfología establecidos en el presente anexo, tendrán como límites
de su volumetría 8.00 m de retiro de la línea de edificación, 4.00 m de
retiro con respecto de las líneas de C.L.M., un ángulo de 60º con
vértice en la L.M. de la vereda opuesta a la de la parcela y un plano
horizontal a 45.00 m como máxima altura (HMx.).
B.- En lotes de esquina deberá retirarse el volumen de perímetro libre
cinco (5) metros de la línea municipal en ambos frentes y una línea
formando un ángulo de 60º con vértice en la L.M. de las veredas
opuestas a las de la parcela y un plano horizontal a 45.00 m como
máxima altura (HMx.).
18. Edificios de Perímetro Semilibre
En los distritos C.2. y R.1. podrán construirse edificios retirados de
uno solo de los ejes medianeros basados siempre en los parámetros de la
morfología urbana, teniendo como limitación de altura máxima (HMx) diez
(10) pisos y el mismo retiro obligatorio con respecto a la línea
municipal que los edificios de perímetro libre, no siendo necesario el
retiro de la línea de centro libre de manzana (CLM).
La factibilidad de esta tipología de edificio con altura mayor a la
prevista para construcciones entre medianeras estará dada por la
existencia de un edificio de al menos diecinueve (19 m) metros de
altura a no más de diez (10 m) metros de distancia.
19. Incrementos de FOT y Densidad
Por sobre los valores máximos de FOT y Densidad determinados para estas
zonas se establecen los incrementos o premios que se indican a
continuación. Estos incrementos en conjunto no podrán superar el 40 %
de los valores máximos establecidos:
Por ancho de parcela: a partir de 12.00 m, 2 % de aumento por cada
metro en más de incremento en el ancho del lote hasta un máximo del 10
%.
Por edificación retirada: voluntariamente más allá de la línea de
retiro de frente correspondiente, 3 % por cada metro de retiro con un
máximo de 10 %.
Por menor superficie de suelo ocupada que la resultante del FOS máximo
establecido para la zona, el aumento del FOT será proporcional a la
reducción con un máximo del 10 %.
Por espacio libre en planta baja, de uso público, al frente, será
medido desde la línea municipal hasta el eje de dicho espacio, 2 % por
cada metro, con un máximo de 10 % y con un retiro mínimo de 5 m.
Estos incrementos son aplicables solamente en distritos C.2. y R.1.
20. Predios para P.H.
Los predios que se utilicen para edificios en propiedad horizontal
deberán construirse sobre parcela única o se realizará mensura de
unificación de lotes.
21. Edificios sobre predios de más de 1500 m2
Todo emprendimiento de edificación, dentro del área urbana, sobre
predios con superficie mayor a 1.500 m2, deberá someterse a un estudio
de impacto urbano ambiental a través de un anteproyecto del mismo que
determine si las normas urbanísticas en vigencia son las adecuadas para
su situación.
22. Recomposición de L.M.
Los edificios ubicados en parcelas pertenecientes a los distritos C.1.,
C.2., C.2.1. y R.1., cuyo volumen edificado se encuentra retirado de la
L.M. más de 3.00 m, deberá recomponer la línea de edificación, por lo
menos en planta baja, materializando con elementos arquitectónicos
autorizados por la oficina técnica competente.
Quedan exceptuadas las construcciones de viviendas unifamiliares.
23. Tratamiento de muros medianeros.
En los distritos C.1., C.2., C.2.1. y R.1. las edificaciones que
superen las alturas de sus linderos y/o estén retiradas de la línea de
edificación, deberán proyectar y presentar en la Dirección de Obras
Privadas el tratamiento de muros privativos y/o medianeros.
24. Estudio de suelos
Toda construcción que supere la altura correspondiente a PB y tres
pisos requiere la presentación ante la Dirección de Obras Privadas de
un estudio de suelos de la parcela, firmado por profesional habilitado
para tal fin.
25. Tolerancias dimensionales
Podrá considerarse una tolerancia dimensional en longitud del 3 % hasta
en dos parámetros de la morfología urbana.
Asimismo, la Dirección de Obras Privadas podrá aplicar la misma
tolerancia sobre los índices de FOS y/o FOT cuando la racionalidad y el
proyecto lo requieran o cuando sea necesario para completar una unidad
funcional.
Las edificaciones construidas con anterioridad a la promulgación de la
Ordenanza Nº 31372004 y con planos presentados y actualizados que
requieran de ampliaciones con mayor ocupación de suelo, tendrán una
tolerancia del 10 % sobre el FOS correspondiente a su zona y destino.
26.Las edificaciones construidas con anterioridad a la promulgación de
la Ordenanza Nº 3137/04 y con planos presentados y actualizados que
requieran reampliaciones con mayor ocupación de suelo, tendrán una
tolerancia del 10% sobre el FOS correspondiente a su zona y destino.-
27. Aquellos lotes que tengan una superficie menor a doscientos
cincuenta metros cuadrados (250 m2), esto es, menor a la superficie
reglamentaria actual, y se vean afectados por la presente Ordenanza
para hacer uso racional del predio, podrán solicitar por única vez un
FOS particular para el mismo al Departamento Ejecutivo Municipal.
28. Los lotes internos tendrán un FOS 0.6 y una altura máxima de planta
baja y un piso con la alternativa de la aplicación de los dos artículos
precedentes. En todos los casos se descontará la superficie del pasillo
de comunicación con la vía pública a los efectos de la aplicación del
FOS en el lote propiamente dicho. El pasillo contará con FOS propio y
será del mismo valor.
Cuando se desee ampliar alguna o más de las unidades funcionales de un
edificio dividido en propiedad horizontal, podrá utilizar el FOS y el
FOT en la misma proporción que el Reglamento de Propiedad Horizontal le
asigna a su inmueble, y deberá contar con la aprobación de los
propietarios restantes.
29.Cuando se desee ampliar alguna o más de las unidades funcionales de
un edificio dividido en propiedad horizontal, podrá utilizar el FOS y
el FOT en la misma proporción que el Reglamento de Propiedad Horizontal
le asigna a su inmueble, y deberá contar con la aprobación de los
propietarios restantes.-
30. Todo edificio de planta baja y tres pisos altos o más deberá contar
con una cochera por cada dos unidades funcionales de viviendas, por
cada 100 m2 de oficinas o 150 m2 de comercio o por fracción que exceda
el 60 % de estos valores, en su predio o en otro predio que se
encuentre a no más de 150 m de distancia, siempre que cada una de ellas
esté definida como una unidad funcional y que permita su escrituración
en forma individual.
En el distrito C.1. esas cocheras deberán cumplir con las condiciones
del párrafo precedente, pero no podrán tener acceso por calle Belgrano.
Solo en el caso de ampliación de edificios existentes que requieran
mayor cantidad de unidades de cochera podrán resolverlas con acceso
desde calle Belgrano si ya cuentan con una entrada para tal fin.
Que las Ordenanza Nº 3137 y Nº 3208 sancionadas por el Concejo
Municipal han incorporado nuevos parámetros reglamentarios para la
construcción en los distritos C.1., C.2., C.2.1., R.1. y R.2. del
Reglamento de Zonificación y Subdivisión de la Tierra, y;
Considerando:
Que los profesionales de la construcción y las empresas dedicadas a tal
rubro han solicitado modificaciones en dichas normativas a los efectos
de flexibilizar y mejorar el rendimiento del uso del suelo.
Que los términos del nuevo anexo técnico que se adjunta a la presente
fueron oportunamente consensuados con los actores de la actividad
inmobiliaria de la ciudad en reuniones mantenidas en el seno del
Concejo Municipal.
Que estos años de experiencia, a través de la puesta en práctica de las
Ordenanzas mencionadas en los vistos de la presente normativa, permiten
ajustar las disposiciones reglamentarias para el interés general de la
ciudadanía.
Que por todo ello, el Concejo Municipal de Venado Tuerto, en uso de sus
facultades y atribuciones, sanciona la presente
ORDENANZA
Art.1º.-Incorpórese al Reglamento de Edificación, Zonificación y
Subdivisión de la Tierra, Ordenanza Nº 903 bis, y a modo de
"disposiciones complementarias" de dicho plexo normativo, el anexo
técnico sobre MORFOLOGÍA URBANA que se acompaña a la presente normativa
legal, formando parte integrante de la misma.
Art.2º.-Deróguese a partir de los sesenta días contados a partir de la
fecha de promulgación de la presente las Ordenanza Nº 3137 y Nº 3208
y/o toda otra determinación reglamentaria de la Ordenanza Nº 903 bis
y/u Ordenanzas modificatorias y/o complementarias que se contrapongan
expresamente con las disposiciones del nuevo anexo técnico acompañado.
Art.3º.-Comuníquese, publíquese y archívese.
Dada en la Sala de Sesiones del Concejo Municipal de Venado Tuerto, al
primer día de noviembre del año dos mil seis.
MODIFICACIONES DE ANEXO TECNICO
A LAS ORDENANZAS Nº 3137/04 y Nº 3208/04
TEXTO UNIFICADO DE MORFOLOGÍA URBANA
1. Morfología Urbana
La morfología urbana estará condicionada por las normas generales sobre
"densidad poblacional", FOS, FOT, "altura máxima", "iluminación y
ventilación" y "privacidad" que se determinan en este Anexo y que
integrará el futuro Código Urbano.
2. Densidad Poblacional
A los efectos de determinar la cantidad potencial de habitantes, el
mínimo computable será de 4 personas por parcela. Parámetro urbano que
será puesto en vigencia simultáneamente con el nuevo Código.
3. Factor de Ocupación del Suelo (FOS)
Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el
edificio y la superficie de la parcela.
Para el cálculo del FOS se considerará la proyección horizontal dentro
del predio de toda la superficie construida o construible, con las
excepciones que se determinen.
4. Factor de Ocupación Total (FOT)
Es el coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de
cada parcela para obtener la superficie cubierta máxima edificable en
ella.
Para el cálculo del FOT se descontará:
- la superficie de aleros y balcones abiertos en por lo menos dos (2)
de sus lados que no superen el 10% de la superficie máxima construible;
- la superficie de locales no habitables ubicados en sótanos y
semisótanos que no supere el 20% de la superficie máxima construible.
- la totalidad de las superficies correspondientes a cocheras de uso
público o privado, ubicadas en sótanos o semisótanos.
Asimismo no se computarán las cocheras de estructura liviana y
desmontable en planta baja, cuyo módulo de estacionamiento será de 2.5
m por 5 m.
5. Altura Máxima (HMx)
Por sobre los valores de HMx establecidos en este Anexo, sólo podrá
construirse locales auxiliares (salidas de escalera, lavaderos y cuarto
de máquinas, tanques de agua, elementos accesorios o servicios propios
del edificio) que no superen el 10% de la superficie máxima
construible.
Dichas construcciones deberán retirarse como mínimo 4 m. de la línea de
edificación correspondiente y no superarán una altura de 6 m por sobre
el nivel de la HMx.
6. Iluminación, ventilación y privacidad
Las condiciones de iluminación, ventilación y privacidad se
garantizarán de acuerdo a lo que se establece en los puntos
subsiguientes.
7. Espacio Urbano
Se considera espacio urbano al constituido por:
Espacio de vía pública comprendido entre líneas municipales
Retiros de frente obligatorios o voluntarios
El centro libre de manzana
Retiros laterales de primera
Retiros de fondo de primera
8. Centro Libre de Manzana (CLM)
a) Se considera CLM al espacio interno que resulte del trazado de
líneas paralelas a las líneas municipales a un tercio de las
profundidades promedio de la manzana.
b) En el Área Urbana el CLM se conservará libre de edificaciones,
admitiéndose las siguientes excepciones:
- en zonas C1, C2 y C.2.1. la ocupación para usos comerciales
totalmente inocuos, hasta un 80 % del CLM y hasta una altura de 4 m.
La limitación de esta excepción es el cumplimiento como mínimo de las
normas de patio de primera.
- en las restantes zonas, una ocupación de hasta un 25% de la
superficie correspondiente a CLM con destino a locales auxiliares de la
vivienda y siempre que no impliquen actividad productiva o depósito
comercial, hasta una altura de 4 m.
Las superficies mencionadas se computan solo a los efectos del FOT.
9. Retiros de Fondo (RFo)
Las parcelas que no resulten afectadas total o parcialmente (por lo
menos el 10 % de la superficie de la parcela) por el CLM, se verán
afectadas con los retiros de fondo, que es la línea paralela en toda su
longitud a los límites del fondo de la parcela que limita el volumen
edificable.
Se clasificarán de la siguiente manera:
- De Primera: si en todo el ancho del predio, su profundidad no es
inferior a 4 m ni a la mitad de la altura de las edificaciones
linderas.
- De Segunda: si no cumple los requisitos de los Retiros de Fondo de
Primera, pero su ancho no es inferior a 3 m en toda su longitud ni a un
cuarto de la altura.
En los terrenos de esquina, el espacio resultante de la aplicación de
la línea de retiro de fondo podrá tomar la forma de una figura regular
y de igual superficie que la definida por dicha línea.
Los demás lotes afectados a Retiro de Fondo (que no son de esquina),
podrán aplicar el concepto del párrafo precedente hasta cuatro (4)
metros de altura.
El Rfo. se conservará libre de edificaciones, admitiéndose las
siguientes excepciones:
- en zonas C1, C2 y C.2.1. la ocupación para usos comerciales
totalmente inocuos, hasta un 50 % del Rfo. y hasta una altura de 4 m.
La limitación de esta excepción es el cumplimiento como mínimo de las
normas de patio de primera.
En las zonas R.1. y R.2., una ocupación de hasta un 25% de la
superficie correspondiente a RFo, con destino a vivienda u oficinas o
locales accesorios a estos usos, siempre que no impliquen actividad
productiva o de depósito comercial y hasta una altura de 4 m.
Los lotes de esquina (R.1. y R.2.) y para uso comercial inocuo podrán
ocupar hasta el 50 % del Rfo y hasta una altura de 4 m. La limitación
de esta excepción es el cumplimiento como mínimo de las normas de patio
de primera.
Las superficies mencionadas se computan solo a los efectos del FOT.
10. Retiros Laterales (RLa)
Los retiros laterales (RLa) se clasificarán de la siguiente manera:
- De Primera: si en toda su longitud su ancho no es inferior a 4 m o
1/4 de la altura de las edificaciones linderas.
- De Segunda: si no cumple los requisitos establecidos para los Retiros
Laterales de Primera, pero su ancho no es inferior a 4 m en toda su
longitud.
- De Tercera: Si su ancho no es inferior a 2 m en toda su longitud.
11. Patios entre bloques (PBl)
Los PBl se clasificarán de la siguiente manera:
- De Primera: si su ancho no es menor al ancho de la parcela
descontándole 1.50 m. y su profundidad no es menor a 9 m ni a la
semisuma de las alturas de los bloques que separa.
- De Segunda: si su ancho no es menor al ancho de la parcela
descontándole 1.50 m. y su profundidad no es menor a 4 m. ni a la mitad
de la semisuma de las alturas de los bloques que separa.
12. Patios Comunes (Pco.)
Los Pco. se clasificarán de la siguiente manera:
De Primera: si sus lados no son menores a 4 m ni a la mitad de la
semisuma de alturas de las edificaciones que lo rodean, y si su
superficie no es menor a 16 m2.
De Segunda: si sus lados no son inferiores a 3 m, su superficie no es
inferior a 12 m2 ni a un quinto (1/5) de la semisuma de las alturas de
las edificaciones que lo rodean.
12.1. Espacios Apendiculares
Los espacios apendiculares descubiertos que abran al espacio urbano, a
retiros y a patios, podrán ser utilizados a los efectos de la
iluminación y ventilación de locales siempre que la abertura de unión
sea igual o mayor que el doble de su profundidad.
13. Normas sobre retiros y patios
Para el cómputo de sus dimensiones, se excluirá la proyección
horizontal de cualquier tipo de voladizos sobre los mismos hasta 1m de
profundidad en los retiros de frente o los de fondo de primera, y en el
caso de los retiros laterales y los patios comunes, ambos de primera,
se excluirán siempre que no excedan 0.50 m de profundidad ni 0.75 m2,
ni adopten forma de balcón.
En los retiros laterales de segunda y tercera y los patios de segunda
no se excluirá los aleros.
No podrán cubrirse con elementos fijos ni con elementos corredizos que
disminuyan las superficies mínimas exigidas.
En el caso de los patios podrán dividirse con cercas internas de 1.80 m
de altura máxima, siempre que cada uno de los sectores resultantes
tenga una superficie no inferior al 50 % de la superficie mínima
exigida.
Deberá preverse acceso franco para su limpieza.
Cuando se proyecten patios de iluminación y ventilación de locales con
por lo menos un lado abierto al espacio urbano, podrá reducirse el lado
mínimo hasta un 20 %. En el resto de los casos (o sea sin comunicación
con el espacio urbano), podrá reducirse hasta un 10 % el lado mínimo,
con la condición de aumentar un 30 % la superficie del mismo.
La medición de las dimensiones de patios y retiros que estén en función
de su altura, se medirán a partir del nivel de piso del local inferior
correspondiente a su categoría, no pudiendo disminuirlas si cambia la
categoría de los locales superiores.
14. Requerimientos de iluminación y ventilación
Clasificación de locales
1º Categoría: Son los locales principales de una vivienda o lugar de
trabajo, individual o colectivo, de larga permanencia, como
dormitorios, salas de estar, estar-comedor, oficinas y estudios o salas
de internación.
Estos locales deberán iluminar y ventilar a Espacio Urbano. Con
excepción de uno solo de estos locales por planta, que podrá hacerlo a
Retiros de 2º (lateral o de fondo).
En edificios de planta baja y hasta tres pisos altos podrán iluminar y
ventilar a patios de primera siempre que las aberturas de los mismos
estén en un mismo plano, o en su defecto que pertenezcan a una misma
unidad funcional.
En edificios de planta baja y un piso alto podrán iluminar y ventilar
hasta dos locales de primera categoría a Patio de segunda siempre que
pertenezcan a la misma unidad funcional o vivienda.
2º Categoría: Son los locales que requieren buena iluminación y
ventilación, pero de permanencia limitada, como cocinas,
cocina-comedor, comedor diario, lavaderos, cuartos de plancha o
costura, habitación de servicio (en relación directa con los locales de
servicio de segunda categoría). Estos locales podrán iluminar y
ventilar a Espacio Urbano, a Retiros de segunda y a Patios Comunes de
primera y segunda.
3º Categoría: Son locales que requieren de ventilación, pero no es
indispensable su iluminación natural, con uso de escasa permanencia,
como baños, toiletes, vestidores, salas de máquinas, garajes, salas de
espera, etc.
Estos locales podrán ventilar a cualquiera de los elementos que define
la morfología urbana y por conducto de acuerdo al Reglamento de
Edificación.
En caso de ventilar a Retiro Lateral de Tercera mediante aberturas,
éstas no podrán tener vistas hacia los linderos.
4º Categoría: Son locales que requieren de buena ventilación y relativa
iluminación, como bares y restaurantes, confiterías, billares y
bibliotecas, locales comerciales y pequeños negocios. Estos locales
iluminarán y ventilarán de acuerdo al punto 3.5.10.3 del Reglamento de
Edificación.
5º Categoría: Son locales de equipamiento en general, depósitos y
locales especiales, como depósitos comerciales o industriales,
vestuarios colectivos, garajes públicos, gimnasios y salas de cirugía;
cocinas de hoteles y restaurantes, locales para servicios generales de
edificios de vivienda. Su iluminación y ventilación será de acuerdo al
punto 3.5.10.4. del Reglamento de Edificación.
Locales de dudosa clasificación: La determinación del destino de cada
local será el que lógicamente resultase de su ubicación y dimensión, y
no el que arbitrariamente pudiera ser consignado en los planos. La
Dirección de Obras Privadas podrá presumir el destino de los locales de
acuerdo con su criterio. Además clasificará por analogía cualquier
local no incluido en la clasificación.
15. Determinación de alturas máximas edificables (HMx) :
En los distritos C.1., C.2., C.2.1., R1 y R2 la altura máxima
edificable sobre línea de edificación será el equivalente a P.B. y tres
pisos o 13.5 m, con parapeto de azotea incluido.
En los distritos C.1., C.2. y R.1. se podrá aumentar la altura de la
construcción entre medianeras, un piso por cada 3 m de retiro de frente
con respecto a la línea de edificación, con un máximo de PB y cinco (5)
pisos o 19 m, con parapeto de azotea incluido.
En los lotes de esquina de esos mismos distritos y a los efectos de
obtener ese incremento de altura (2 pisos), deberá retirarse solo 3 m
para ambos niveles, determinándose así una envolvente que junto a los
otros parámetros de la morfología urbana mencionados define las
limitaciones de los edificios entre medianeras.
16. Indicadores por zona
Zonas:
C.1. Fos: Uso Comercial: 0.8 Vivienda: 0.6 Fot: 3
En este distrito es obligatorio el uso comercial por lo menos en planta
baja.
C.2. Fos: Uso Comercial: 0.8 Vivienda: 0.6 Fot: 3
C.2.1. Fos: Uso Comercial: 0.8 Vivienda: 0.6 Fot: 2
R.1. Fos: 0.6 Esquina: 0.75 Fot: 3
R.2. Fos: 0.6 Esquina: 0.75 Fot: 2
17. Edificios de Perímetro Libre
En los distritos C.2. y R.1. podrán construirse edificios de mayor
altura que la establecida para edificios entre medianeras, siempre que
los mismos sean de perímetro libre (por lo menos por encima de la
altura máxima para edificios entre medianeras), de acuerdo a los
siguientes parámetros.
A.- Además del cumplimiento de los indicadores urbanísticos propios de
la morfología establecidos en el presente anexo, tendrán como límites
de su volumetría 8.00 m de retiro de la línea de edificación, 4.00 m de
retiro con respecto de las líneas de C.L.M., un ángulo de 60º con
vértice en la L.M. de la vereda opuesta a la de la parcela y un plano
horizontal a 45.00 m como máxima altura (HMx.).
B.- En lotes de esquina deberá retirarse el volumen de perímetro libre
cinco (5) metros de la línea municipal en ambos frentes y una línea
formando un ángulo de 60º con vértice en la L.M. de las veredas
opuestas a las de la parcela y un plano horizontal a 45.00 m como
máxima altura (HMx.).
18. Edificios de Perímetro Semilibre
En los distritos C.2. y R.1. podrán construirse edificios retirados de
uno solo de los ejes medianeros basados siempre en los parámetros de la
morfología urbana, teniendo como limitación de altura máxima (HMx) diez
(10) pisos y el mismo retiro obligatorio con respecto a la línea
municipal que los edificios de perímetro libre, no siendo necesario el
retiro de la línea de centro libre de manzana (CLM).
La factibilidad de esta tipología de edificio con altura mayor a la
prevista para construcciones entre medianeras estará dada por la
existencia de un edificio de al menos diecinueve (19 m) metros de
altura a no más de diez (10 m) metros de distancia.
19. Incrementos de FOT y Densidad
Por sobre los valores máximos de FOT y Densidad determinados para estas
zonas se establecen los incrementos o premios que se indican a
continuación. Estos incrementos en conjunto no podrán superar el 40 %
de los valores máximos establecidos:
Por ancho de parcela: a partir de 12.00 m, 2 % de aumento por cada
metro en más de incremento en el ancho del lote hasta un máximo del 10
%.
Por edificación retirada: voluntariamente más allá de la línea de
retiro de frente correspondiente, 3 % por cada metro de retiro con un
máximo de 10 %.
Por menor superficie de suelo ocupada que la resultante del FOS máximo
establecido para la zona, el aumento del FOT será proporcional a la
reducción con un máximo del 10 %.
Por espacio libre en planta baja, de uso público, al frente, será
medido desde la línea municipal hasta el eje de dicho espacio, 2 % por
cada metro, con un máximo de 10 % y con un retiro mínimo de 5 m.
Estos incrementos son aplicables solamente en distritos C.2. y R.1.
20. Predios para P.H.
Los predios que se utilicen para edificios en propiedad horizontal
deberán construirse sobre parcela única o se realizará mensura de
unificación de lotes.
21. Edificios sobre predios de más de 1500 m2
Todo emprendimiento de edificación, dentro del área urbana, sobre
predios con superficie mayor a 1.500 m2, deberá someterse a un estudio
de impacto urbano ambiental a través de un anteproyecto del mismo que
determine si las normas urbanísticas en vigencia son las adecuadas para
su situación.
22. Recomposición de L.M.
Los edificios ubicados en parcelas pertenecientes a los distritos C.1.,
C.2., C.2.1. y R.1., cuyo volumen edificado se encuentra retirado de la
L.M. más de 3.00 m, deberá recomponer la línea de edificación, por lo
menos en planta baja, materializando con elementos arquitectónicos
autorizados por la oficina técnica competente.
Quedan exceptuadas las construcciones de viviendas unifamiliares.
23. Tratamiento de muros medianeros.
En los distritos C.1., C.2., C.2.1. y R.1. las edificaciones que
superen las alturas de sus linderos y/o estén retiradas de la línea de
edificación, deberán proyectar y presentar en la Dirección de Obras
Privadas el tratamiento de muros privativos y/o medianeros.
24. Estudio de suelos
Toda construcción que supere la altura correspondiente a PB y tres
pisos requiere la presentación ante la Dirección de Obras Privadas de
un estudio de suelos de la parcela, firmado por profesional habilitado
para tal fin.
25. Tolerancias dimensionales
Podrá considerarse una tolerancia dimensional en longitud del 3 % hasta
en dos parámetros de la morfología urbana.
Asimismo, la Dirección de Obras Privadas podrá aplicar la misma
tolerancia sobre los índices de FOS y/o FOT cuando la racionalidad y el
proyecto lo requieran o cuando sea necesario para completar una unidad
funcional.
Las edificaciones construidas con anterioridad a la promulgación de la
Ordenanza Nº 31372004 y con planos presentados y actualizados que
requieran de ampliaciones con mayor ocupación de suelo, tendrán una
tolerancia del 10 % sobre el FOS correspondiente a su zona y destino.
26.Las edificaciones construidas con anterioridad a la promulgación de
la Ordenanza Nº 3137/04 y con planos presentados y actualizados que
requieran reampliaciones con mayor ocupación de suelo, tendrán una
tolerancia del 10% sobre el FOS correspondiente a su zona y destino.-
27. Aquellos lotes que tengan una superficie menor a doscientos
cincuenta metros cuadrados (250 m2), esto es, menor a la superficie
reglamentaria actual, y se vean afectados por la presente Ordenanza
para hacer uso racional del predio, podrán solicitar por única vez un
FOS particular para el mismo al Departamento Ejecutivo Municipal.
28. Los lotes internos tendrán un FOS 0.6 y una altura máxima de planta
baja y un piso con la alternativa de la aplicación de los dos artículos
precedentes. En todos los casos se descontará la superficie del pasillo
de comunicación con la vía pública a los efectos de la aplicación del
FOS en el lote propiamente dicho. El pasillo contará con FOS propio y
será del mismo valor.
Cuando se desee ampliar alguna o más de las unidades funcionales de un
edificio dividido en propiedad horizontal, podrá utilizar el FOS y el
FOT en la misma proporción que el Reglamento de Propiedad Horizontal le
asigna a su inmueble, y deberá contar con la aprobación de los
propietarios restantes.
29.Cuando se desee ampliar alguna o más de las unidades funcionales de
un edificio dividido en propiedad horizontal, podrá utilizar el FOS y
el FOT en la misma proporción que el Reglamento de Propiedad Horizontal
le asigna a su inmueble, y deberá contar con la aprobación de los
propietarios restantes.-
30. Todo edificio de planta baja y tres pisos altos o más deberá contar
con una cochera por cada dos unidades funcionales de viviendas, por
cada 100 m2 de oficinas o 150 m2 de comercio o por fracción que exceda
el 60 % de estos valores, en su predio o en otro predio que se
encuentre a no más de 150 m de distancia, siempre que cada una de ellas
esté definida como una unidad funcional y que permita su escrituración
en forma individual.
En el distrito C.1. esas cocheras deberán cumplir con las condiciones
del párrafo precedente, pero no podrán tener acceso por calle Belgrano.
Solo en el caso de ampliación de edificios existentes que requieran
mayor cantidad de unidades de cochera podrán resolverlas con acceso
desde calle Belgrano si ya cuentan con una entrada para tal fin.
INFORMACION ADICIONAL
- Expediente:
- Derogada: NO
- Vetada: NO