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ORDENANZA Nº 5821/24 - Modificación en el Plan de Desarrollo Territorial

Visto:

El dictado de la Resolución G - N° 003/24 de la Secretaría de Gobierno de la Municipalidad de Venado Tuerto, en fecha 17 de enero de 2024, y;

Considerando Que:

El artículo 4 de la Ordenanza N° 5106/2018 modificó el Título II, Capítulo IX, Sección 1, Subsección 6 -Condiciones particulares para la Zona 6-, Punto 1.2, de la Ordenanza Nº 4606/2015 -modificatoria del PDT-, el cual quedó redactado de la siguiente manera:

“1.2. Parámetros urbanísticos relativos a la ocupación de la parcela.

a) Factor de ocupación de suelo FOS Comercios: PB 0,70, PA 0,60;

b) Factor de ocupación de suelo FOS Residencial: PB 0,70, PA 0,60;

c) Factor de ocupación de suelo FOS Cocheras: 0,70;

con un máximo de 600,00 m2 cubiertos. Superado este valor deberá cumplir con una evaluación hídrica (impacto hidrológico cero).

Factor de Impermeabilidad del Suelo (FIS) 0,70 de la superficie resultante del FOS deberá ser parquizada.

Las situaciones que, por cuestiones de proyecto, sea necesario establecer parámetros diferenciales se estudiarán de manera particularizada.”

Los puntos 4 y 5 de la Subsección 6 mencionada en el párrafo anterior, no fueron modificados por la Ordenanza N° 5106/2018 y, por lo tanto, quedaron redactados de la siguiente manera:

4. Condiciones particulares para las parcelas frentistas a avenidas principales y secundarias en la Z6 EXCEPTO Avda Chapuis entre Rosa Larriera y Lussenhoff y Avda Sta Fe entre Quintana y Lussenhoff

Las siguientes condiciones rigen para las parcelas frentistas a avenidas principales y secundarias en la Z6 sólo en aquellos casos que la edificación incluya local destinado a actividades terciarias en PB:

Factor de ocupación de suelo: FOS 0.6., con un máximo de 600 m2 cubiertos.

Índice de Permeabilidad: como mínimo 75 % de la superficie resultante del FOS deberá ser parquizada y forestada.

Factor de Impermeabilidad del Suelo (F.I.S): como máximo 0.7.

Factor de Ocupación Total (FOT) máximo: 1,5 aplicable de forma indistinta a todos los usos permitidos en la Zona

Altura máxima de fachada y plano límite: A las dimensiones establecidas en el Inciso 1.4. se le podrá adicionar 3,00 m (tres metros) a la altura máxima y 4,00 m (cuatro metros) al plano límite.

Los parámetros no consignados en el este Inciso se rigen por los valores establecidos para la Zona en los Incisos 1, 2 y 3.

5. Condiciones particulares para las parcelas frentistas a Avda Chapuis entre Rosa Larriera y Lussenhoff y Avda Sta Fe entre Quintana y Lussenhoff numeración par

Las siguientes condiciones rigen para estas parcelas solo en aquellos casos que la edificación incluya local destinado a actividades terciarias en PB:

Factor de ocupación de suelo: FOS 0.6, con un máximo de 600,00 m2 cubiertos.

Índice de Permeabilidad: como mínimo 75 % de la superficie resultante del FOS deberá ser parquizada y forestada.

Factor de Impermeabilidad del Suelo (F.I.S): como máximo 0.7.

Factor de Ocupación Total (FOT) máximo: 2

Altura máxima de fachada: 14,00 m (con retiro voluntario 17,00 m) y plano límite 20,00 m (con retiro voluntario 23,00 m)

Factor de Densidad Habitacional

En los casos que el predio cuente con servicio de red cloacal el FDH máximo será de 1 unidad funcional de vivienda y/o oficina cada 50 m2 de terreno. (Ord. 4363/13)

En los casos que el predio no cuente con servicio de red cloacal el FDH máximo será de 1 unidad funcional de vivienda y/o oficina cada 120 m2 de terreno.

Los parámetros no consignados en el este Inciso se rigen por los valores establecidos para la Zona en los Incisos 1, 2 y 3.

De lo hasta aquí expuesto surge que los lotes de la zona Z6 ubicados sobre avenidas, quedaron en una situación desventajosa en lo referente a la capacidad constructiva.

De acuerdo al Artículo II.3 de la Sección 2 del Capítulo II del Título II del PDT, el patrón de conformación socio espacial propuesto para la zona Z6 - “Barrios de Usos Mixtos” establece que “…En ellos conviven la residencia de baja densidad y usos de servicios y productivos de bajo nivel de molestia… …Al igual que en la Z3, Z4 y Z5, sobre las Avenidas Principales y Secundarias de la zona se promueve la localización de actividades terciarias con el fin de conformar corredores comerciales y de servicios que atiendan fundamentalmente a los barrios adyacentes.”

De ese texto se desprende que la actual redacción integral de la Subsección 6 de la Sección 1 del Capítulo IX del Título II resulta contradictoria, dado que el FOS de las avenidas, en las cuales se promueven las actividades terciarias, es menor que en los barrios adyacentes.

Con el objeto de promover la descentralización de las actividades terciarias, la Municipalidad debe incentivar la instalación de locales comerciales y de servicios en los barrios y el aumento de la capacidad constructiva de los lotes, propende a dicho objetivo.

La Resolución G - N° 003/2024 de la Secretaría de Gobierno de la Municipalidad de Venado Tuerto se dictó con motivo de la presentación ante la Dirección Municipal de Obras Privadas, dependiente de esa Secretaría, de un expediente de edificación afectado por la contradicción señalada en los párrafos anteriores y ameritaba una resolución diligente ante el receso estivo del Concejo Municipal.

En virtud del dictado de dicha Resolución, los puntos 4 y 5 de la Subsección 6 de la Sección 1 del Capítulo IX del Título II, “Condiciones particulares para la Zona 6 – Barrios de usos mixtos”, quedaron redactados de la siguiente manera:

Las siguientes condiciones rigen para las parcelas frentistas a avenidas principales y secundarias en la Z6 solo en aquellos casos que la edificación incluya local destinado a actividades terciarias en PB:

a) Factor de ocupación de suelo FOS Comercios: PB 0,70, PA 0,60;

b) Factor de ocupación de suelo FOS Residencial: PB 0,70, PA 0,60;

c) Factor de ocupación de suelo FOS Cocheras: 0,70;

con un máximo de 600,00 m2 cubiertos. -