Ordenanza
ORDENANZA Nº 5822/24 - Modificación en el Plan de Desarrollo Territorial
Visto:
La necesidad de establecer el destino urbanístico definitivo para la Chacra 15, y;
Considerando Que:
Con la puesta en vigencia del Plan de Desarrollo Territorial -PDT- (Ordenanza Nº 3785/2009), la Chacra 15 fue incluida en la zona Z14 (Residencial extraurbana 3), zonificación que se mantuvo al momento de la aprobación del texto ordenado de dicho Plan (Ordenanza Nº 4404/2013). Posteriormente, con la sanción de la Ordenanza Nº 4606/2015, modificatoria del PDT, se produjo una discrepancia entre el texto y el anexo gráfico, dado que el primero mantuvo la Chacra en la zona Z14, mientras que el segundo incluye la Chacra en la zona ZEUP (Zona Especial de Urbanización Prioritaria).
En oportunidad de la tramitación del expediente N° 205.444-L-2019, relativo a la subdivisión de un lote de la Chacra N° 15, las áreas intervinientes procedieron a realizar un exhaustivo análisis del caso, al efecto de arribar a una resolución acorde a la reglamentación vigente, a las características de la zona y a lo solicitado en el expediente. Por las particularidades del caso, se solicitó la intervención de la Comisión Mixta de Gestión Territorial y del Concejo Municipal. De dicho análisis surgió que, si bien la Ordenanza Nº 3785/2013 establecía que en caso de discrepancia entre los documentos gráficos y escritos se otorgaría primacía al texto sobre el dibujo, en nota de fecha 21 de mayo de 2021 dirigida a la Comisión Mixta de Gestión Territorial, la Dirección Municipal de Planeamiento estimó que, al efecto de dar continuidad a la zona ZEUP, la Chacra 15 o el sector noroeste de la misma, debería pertenecer a esta zona. En la mencionada nota, la Dirección Municipal de Planeamiento consideró, además, que podrían aceptarse subdivisiones, aunque con dimensiones intermedias entre las urbanas y las suburbanas. Teniendo en cuenta que, si se aplicaran los parámetros de la zona Z14, el Factor de Densidad Habitacional (FDH) sería de una vivienda cada 800,00 m², esa Dirección estimó pertinente permitir la subdivisión en lotes de una superficie aproximada similar al FDH de dicha zona Z14.
Si bien la Ordenanza Nº 4398/2013 dispone parámetros de la zona Z6 (Barrios de Usos Mixtos) a la zona ZEUP, ello no implica el otorgamiento automático de dicha zonificación.
La Chacra N° 15 se encuentra en las cercanías de la Planta de Tratamiento Cloacal de la Cooperativa de Obras Sanitarias, por lo que no resulta adecuado destinar toda la chacra al uso residencial.
El sector noroeste de esa Chacra se encuentra subdividido en lotes compatibles con la zona Z14 (Residencial Extraurbano 3) y con un grado de ocupación residencial que ronda el 54 % y que, si bien, algunos terrenos podrían ser subdivididos, no se estima conveniente permitir una densificación excesiva de la chacra.
Con fecha 16 de noviembre de 2023, el Concejo Municipal sancionó la Ordenanza N° 5724/2023, cuya finalidad es fijar las condiciones para la urbanización de otro sector de la ciudad. El artículo 1 de dicha Ordenanza creó, ad hoc, las zonas Z12.1 (Lotes suburbanos sobre avenidas frentistas a zonas urbanas) y Z12.2 (Residencial Extraurbano de Mediana Densidad). Sin embargo, al efecto de evitar la creación de múltiples zonas, resulta oportuno incorporar el sector residencial de la Chacra N° 15 a la zona Z12.2, cuyos parámetros se transcriben:
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Zona |
Patrón de urbanización propuesto |
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Z12.2 Residencial Extraurbano de Mediana Densidad |
Son los sectores sub-urbanos donde se localizan viviendas unifamiliares de uso permanente en predios de baja-mediana superficie con características particulares de tejido abierto y en contacto con la naturaleza. |
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1. Normas generales de la edificación y de sus relaciones con el entorno |
Cumplirá con las disposiciones generales del Capítulo V |
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1.1. Parámetros urbanísticos relativos a la posición de la edificación en la parcela |
Retiro de Frente mínimo: 3,00 m (tres metros) |
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Retiro Unilateral mínimo: 3,00 m (tres metros) |
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Retiro de Fondo: 5 m (cinco metros) En el mismo, no se permitirán edificaciones de ningún tipo. |
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1.2. Parámetros urbanísticos relativos a la ocupación de la parcela |
Factor de Ocupación del Suelo (FOS) P.B.: 0,6 – P.A.: 0,6 |
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Índice de Permeabilidad: como mínimo 80% de la superficie resultante del FOS deberá ser parquizada y forestada. No obstante ello, se deberá dar cumplimiento a la Ordenanza Nº 4605/2015 de “Regulación de Excedentes Pluviales”. |
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1.3. Parámetros urbanísticos relativos a la capacidad constructiva |
Factor de Ocupación Total (FOT) máximo: 0,8 |
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Factor de Densidad Habitacional máximo: 1 unidad funcional de vivienda cada 500 m² de parcela. |
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1.4. Parámetros urbanísticos relativos al volumen y forma de la edificación |
Tipología urbana de edificación: manzana de edificación abierta |
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Altura máxima de fachada: 7,00 m (siete metros) |
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Plano límite: 11,50 m (once metros con cincuenta centímetros) |
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1.5. Parámetros relativos al estacionamiento de los vehículos y a los espacios para carga y descarga |
Se regirá según lo determinado tanto en la Sección 6 del Capítulo V de manera general como en el Anexo 2 para cada uso. |
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2. Régimen de usos |
Cumplirá con las disposiciones generales del Capítulo VI y en forma particular se regirá por lo determinado en el Anexo 4 para la zona Z12. Los pequeños comercios minoristas y oficinas profesionales domésticas serán de Uso Condicional. Las viviendas multifamiliares serán de Uso Predominante según FDH. |
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3. Parcelamientos |
Cumplirá las disposiciones generales del Capítulo VII. Dimensiones mínimas permitidas para las parcelas: - Superficie mínima: 500,00 m² (quinientos metros cuadrados) - Lado mínimo: 15,00 m (quince metros) |
La Municipalidad de Venado Tuerto es propietaria del lote 13 -reserva municipal N° 15- de la Manzana A de la Chacra N° 15 desde 1980 y, recientemente, ha adquirido el lote 12C, lindero al anterior, mediante la Ordenanza N° 5805/2024, con el objeto de incluir a ambos en el Programa Nuestro Terreno.
Sin perjuicio de la zonificación que se otorgue a la Chacra N° 15, el artículo VII.10 de la sección 2 del capítulo VII del título II del Plan de Desarrollo Territorial, establece que “Estarán exceptuados de cumplimentar las disposiciones de dimensionado de parcelas, los inmuebles que formen parte de conjuntos habitacionales o de programas de regularización urbana surgidos de planes oficiales. Estos casos se regirán por una reglamentación especial.”.
Es necesario incorporar el resto de la Chacra N° 15 a una zona compatible con la planta de tratamiento cloacal de la Cooperativa de Obras Sanitarias y, además, reducir las molestias y/o peligros que los usos de esta zona pudieren provocar al sector residencial. Asimismo, deben proyectarse las calles necesarias para esta zona.
La modificación de la ubicación de la calle R. Salvadores permite un mejor aprovechamiento de los lotes 12C y 13 mencionados más arriba, en el supuesto de subdivisión de los mismos y de su incorporación al Programa Nuestro Terreno.
Por todo lo expuesto, el Concejo Municipal de Venado Tuerto, en uso de sus facultades y atribuciones, sanciona la presente
ORDENANZA
Art.1°.-Incorpórese a la zona Z12.2 (Residencial Extraurbano de Mediana Densidad) del Plan de Desarrollo Territorial, creada mediante el artículo 1 de la Ordenanza N° 5724/2023, el sector de la Chacra N° 15 delimitado por: Avda. Matheu, línea divisoria de predios paralela a calle Fernando Bondad ubicada a 29,70 m al noreste de ésta, calle Cayetano Silva y Avda. N° 24.
Art.2°.- Establézcase que el sector compuesto por los lotes 12C y 13 de la Manzana A de la Chacra N° 15, delimitado por calle Jovel Quinteros, calle Cayetano Silva, Avda. N° 24, línea divisoria de predios paralela a Avda. Matheu ubicada a 295,08 m al sureste de la intersección de ésta y la Avda. N° 24, línea divisoria de predios paralela a Avda. N° 24 ubicada a 110,00 m al noreste de ésta, línea divisoria de predios paralela a Avda. Matheu ubicada a 262,00 m al sureste de la intersección de ésta y la calle Jovel Quinteros, en el supuesto de su afectación al Programa Nuestro Terreno, será incorporado a la zona Z6 (Barrios de Usos Mixtos) bajo el precepto de dimensionado establecido en el artículo VII.10 de la Sección 2 del Capítulo VII del Título II del Plan de Desarrollo Territorial.
Art.3°.- Incorpórese a la zona Z18 (Zona de Actividades Productivas y de Servicios sin Incompatibilidad Ambiental con Planta Nueva de Tratamiento de Efluentes Cloacales de COSVT), el sector de la Chacra N° 15 no incluido en la zonificación establecida en el artículo 1.
Art.4°.- Establézcase una franja de amortiguamiento de 30,00 (treinta) metros de profundidad entre las zonas Z12.2 y Z18, la cual será computable como retiro de fondo de los lotes resultantes de la eventual subdivisión del lote código A1 de la Manzana catastral N° 881, frentistas a la Calle N° 30-A y linderos a la Manzana C de la Chacra N° 15.
Art.5°.- Ratifíquense las siguientes afectaciones destinadas a apertura o ensanche de calles:
a) Avda. Matheu entre Avdas. N° 24 y N° 32, 4,00 (cuatro) metros en ambas márgenes. Ancho oficial proyectado: 28,00 (veintiocho) metros;
b) Avda. A. Pinto Lucero entre Avdas. N° 24 y N° 32, 4,00 (cuatro) metros en ambas márgenes. Ancho oficial proyectado: 28,00 (veintiocho) metros;
c) Avda. N° 24 entre Avdas. Matheu y A. Pinto Lucero, 4,00 (cuatro) metros en ambas márgenes. Ancho oficial proyectado: 28,00 (veintiocho) metros;
d) Avda. N° 32 entre Avdas. Matheu y A. Pinto Lucero, 28,00 (veintiocho) metros destinados a apertura;
e) calle Cayetano Silva entre la línea divisoria de predios paralela a calle Fernando Bondad ubicada a 29,70 m al noreste de ésta y Avda. A. Pinto Lucero, continuidad del tramo ya cedido, 30,0 (treinta) metros destinados a apertura.
Art.6°.- Modifíquese la ubicación de la afectación destinada a apertura de calle R. Salvadores, la cual se sitúa paralela a Avenida Matheu a 295,08 m al sureste de la intersección de ésta con la Avda. N° 24, 20,00 (veinte) metros destinados a apertura.
Art.7°.- Establézcanse las siguientes afectaciones destinadas a apertura de calles:
a) calle N° A-15 entre Avdas. Matheu y A. Pinto Lucero, 20,00 (veinte) metros destinados a apertura, ubicada a 110,29 metros al noreste de calle Fernando Bondad;
b) calle N° B-15 entre Avdas. Matheu y A. Pinto Lucero, 20,00 (veinte) metros destinados a apertura, ubicada a 230,29 metros al noreste de calle Fernando Bondad.
Art.8°.- Apruébense los Anexos Gráficos N° 1 - Zonificación Chacra N° 15 y N° 2 - Trazados Presuntivos Chacra N° 15 y dispóngase que, en caso de discrepancia entre éstos y la descripción literal, prevalecen los primeros.
Art.9°.- Comuníquese, publíquese y archívese.
Dada en la Sala de Sesiones del Concejo Municipal de Venado Tuerto, a los veintinueve días del mes de mayo del año dos mil veinticuatro.
https://www.concejovenadotuerto.gov.ar/descarga/PlandeDesarrolloTerritorial.zip
3967-I-03
INFORMACION ADICIONAL
- Expediente: 3967-I-03
- Derogada: NO
- Vetada: NO